Podem os condôminos serem representados por procurador nas assembleias.
O presidente da reunião deverá verificar o preenchimento dos requisitos legais da procuração, mencionados no § 1º do art. 654 do Código Civil: “(…) lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos”.
Desnecessário que se faça o reconhecimento da assinatura, a menos que o edital de convocação ou a convenção exijam, na forma do §2º do artigo 654 do Código Civil: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida”.
Por cautela, deve o presidente da assembleia arquivar, juntamente com a ata, as procurações apresentadas (cópia ou original) para que possam servir de prova numa eventual lide sobre a validade do instrumento de mandato.
A lei brasileira é omissa a respeito do problema decorrente da outorga ilimitada de mandatos para representação de condôminos na assembleia geral
Na França, por exemplo, conquanto reconhecida como regra geral a faculdade da livre representação, estabelece a lei exceções ao impor restrições ao síndico e ao limitar a três o número de mandatos outorgados a cada mandatário (João Batista Lopes – Condomínio, Ed. RT, 10ª Edição, p. 23).
Portanto, vigora no Brasil a regra da livre representação, já que a lei não estabelece restrições a esse direito.
Contudo, pode a convenção de condomínio impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por representante, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico. Vide decisão abaixo:
Proc. nº 0000909-42.2007.8.19.0212
TJRJ, DES. HORACIO S RIBEIRO NETO, 16/09/2008 – 4ª CAMARA CIVEL – Ação de anulação de assembléia geral ordinária de condomínio. (…) Vedando a convenção que o síndico se valha de procuração a ele outorgada, deve ser mantida a sentença que anulou a assembléia onde se utilizou o síndico de mandatos outorgados a ele e à empresa da qual é representante legal.
Tais cláusulas não conflitam com a lei condominial, já que não impedem a representação dos condôminos, mas apenas lhes impõem limites no interesse comum.
Outra medida salutar é a proibição de ser constituído procurador membro do Conselho Consultivo, bem como seus parentes próximos. Igualmente deve ser vetada pela convenção a outorga da procuração a empregado do condomínio, pois, como subordinado de todos os coproprietários, sua presença representando um condômino quebra o princípio de hierarquia, que o impede de deliberar contra seu empregador (condomínio) em caso de conflito com seu mandante, assim como qualquer matéria referente às relações com os empregados submetida à Assembleia. Inúmeras hipóteses idênticas podem ocorrer, mas apenas estas já são suficientes para realçar a inconveniência de se outorgar procuração a empregado do edifício para representar o mandante na Assembleia Geral.
Caso o imóvel tenha mais de um proprietário, qualquer destes poderá comparecer representando a unidade, sem a necessidade de procuração do outro.
Tendo falecido o proprietário, a representação é feita pelo inventariante (que deverá apresentar o termo de inventariança assinado pelo juiz). Até que seja firmado o compromisso de inventariança, diz o art. 1.797 do Código Civil, que: (…) a administração da herança caberá, sucessivamente: I – ao cônjuge ou companheiro, se com o outro convivia ao tempo da abertura da sucessão; II – ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, e, se houver mais de um nessas condições, ao mais velho; III – ao testamenteiro; IV – a pessoa de confiança do juiz, na falta ou escusa das indicadas nos incisos antecedentes, ou quando tiverem de ser afastadas por motivo grave levado ao conhecimento do juiz.
Pertencendo o imóvel a uma pessoa jurídica, o representante será a pessoa nomeada no contrato social.
A obrigação de provar sua condição de representante é da pessoa que comparece à assembleia; ao presidente cumpre conferir a legalidade da representação.
Na dúvida sobre a legalidade da procuração, recomenda-se aprova-la para evitar futuras demandas indenizatórias, eis que a boa-fé é presumida em nosso ordenamento jurídico. Se mais tarde descobrirem que era falsa, pode-se anular a assembleia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão assemblear, sem prejuízo de configuração de crime.
A procuração cessa de acordo com as regras previstas no artigo 682 do Código Civil: revogação ou renúncia, morte ou interdição de uma das partes, mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para exercê-los, término do prazo (se outorgada com prazo determinado) ou conclusão do negócio (se outorgada para única ou determinadas assembleias).
