Uma dúvida frequente na aquisição de imóvel em leilão é sobre quem pagas as dívidas.
Em regra, as dívidas são assumidas pelo arrematante, pois as obrigações descritas possuem natureza propter rem, isto é: vinculados ao próprio imóvel, sendo, por isso, devidas pelo comprador.
Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o produto adquirido com a arrematação do bem é destinado, prioritariamente, à satisfação das dívidas de natureza condominial e tributária (artigo 130, § único, do Código Tributário Nacional).
Porém, cabe um alerta: é indispensável que a existência de eventuais débitos condominiais e impostos não pagos estejam referidos, de forma explícita, no edital do leilão, publicado pelo leiloeiro. Do contrário, tais débitos não poderão ser atribuídos aos respectivos adquirentes.
Por isso é indispensável uma análise técnica do edital do leilão para saber exatamente o que se está comprando numa eventual arrematação.
O STJ, recentemente, examinou a situação acima descrita, ao apreciar o Recurso Especial nº 1.297.672/SP. Na oportunidade, a relatora Min. Nancy Andrigh ressaltou que: “a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”
Por fim, vale ressaltar que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro possui jurisprudência neste mesmo sentido:
“Ação de cobrança de cota condominial – Imóvel arrematado em hasta pública que não foi suficiente à quitação do débito em execução – Decisão que rejeitou a pré executividade na qual o executado argui que a responsabilidade do débito é do arrematante, ante a natureza propter rem da obrigação – posicionamento consolidado do STJ de que a responsabilidade por débitos condominiais pretéritos só passa aos arrematantes se houver expressa previsão no edital da praça. Nega-se provimento ao recurso” (Processo nº 0033843-24.2018.8.19.0000, Des. MARCELO LIMA BUHATEM – Julg.: 25/09/2018 )
