A alteração de fachada pode ser feita tanto pelo condômino quanto pelo condomínio. Quando for proposta pelo condômino, a aprovação em Assembleia depende da unanimidade dos do total de condôminos, conforme disposto pelo art. 1.336, inc. III, do Código Civil (CC) e art. 10, incisos I e II, da Lei nº 4.591/64. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmando o acima exposto, assim decidiu:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). (…) É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos. Requisito não cumprido na hipótese.
(REsp 1.483.733/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª TURMA, 25/08/2015).
A exceção da regra está na possibilidade de implementação de algumas evoluções tecnológicas, como a colocação de cortina de vidro retrátil, ar-condicionado tipo split, entre outros.
Por sua vez, o próprio condomínio pode ter interesse ou necessidade em alterar a fachada de seu prédio. Esta benfeitoria pode ser para embelezamento (voluptuária), para facilitar o uso (útil) ou para conservação (necessária) – conforme art. 96 do Código Civil.
Já aquelas obras de mero embelezamento necessitam de aprovação de 2/3 (dois terços) do total das unidades. Mas para facilitar o uso é necessária a aquiescência da maioria absoluta (50% + 1) – conforme o artigo 1.341 do Código Civil.
Caso a obra seja para a realização de manutenção e/ou reparo – mantendo as características anteriores da fachada – pode ser realizada mediante a aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia.
Em sendo uma situação urgente, poderá ser realizada diretamente pelo síndico ou qualquer morador, sem necessidade de assembleia, com posterior ressarcimento dos valores gastos, na forma do §1º do artigo 1.341 do Código Civil.
Observados os procedimentos acima, a transformação pode ser realizada. Afinal, a fachada não é algo imutável!
