O Artigo 27 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) confere ao Locatário direito de preferência para adquirir o imóvel que aluga, nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.
A fim de dar cumprimento à norma em questão, compete ao Locador levar ao conhecimento do inquilino a existência de alguma das situações acima apontadas, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Recentemente, ao apreciar o Recurso Especial n° 1554437, o Superior Tribunal de Justiça afirmou que a inobservância de tal regramento pelo locador poderá ensejar indenização ao locatário, caso este comprove que tinha meios de comprar o bem nas mesmas condições que eventual adquirente.
O STJ indicou, ainda, que o desrespeito ao direito de preferência pode ter outro efeito, qual seja: a aquisição forçada do bem pelo inquilino, desde que observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato.
Isto é: além de possível indenização a título de perdas e danos, o inquilino prejudicado poderá ter o imóvel para si, desde que: (i) deposite o preço e demais despesas do ato de transferência (escritura, registro, etc.); (ii) formule tal pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros e (iii) promova a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis competente, pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação do imóvel.
Atenção: a não averbação do contrato de locação no cartório de registro de imóveis competente pelo locatário, ainda que por falha imputável ao locador, impede que aquele tome o imóvel para si na hipótese em questão.
