Em homenagem e agradecimento ao Sr. Ruy Rayol (síndico e grande estudioso do direito)
Em tempos de crise, a limitação da multa em dívida condominial em 2% é quase um convite ao inadimplemento.
Como já dito em artigos anteriores, o Poder Judiciário não se mostra muito flexível com novas formas de pressão para pagamento destes débitos, e tem condenado Condomínios à indenizações por dano moral por restringir uso de área comum, entre outras formas de coerção.
Ocorre que, se a multa é limitada por lei, os juros de mora são de livre instituição pelos condôminos, através da Convenção de Condomínio, assim compensando a baixa multa. É o que diz o Art. 1.366 § 1º do Código Civil vejamos:
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. – grifo nosso.
E o Superior Tribunal de Justiça vem ratificando esse posicionamento, através de diversas decisões, vejamos alguns exemplos:
Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. Destarte, a redação do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por cento) ao mês, é aplicável apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. (AgRg no REsp Nº 1.445.949/SP Rel: Min. Raul Araújo, j. 02/05/2016)
Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. (REsp 1.002.525/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 16/09/2010)
Talvez o legislador não tenha se dado conta que a liberação dos juros é muito mais onerosa para o condômino que a limitação da multa, eis que os juros de mora se contam mensalmente, enquanto a multa é única.
Vale ressaltar que, em nosso entendimento, os juros de mora, embora sejam de livre instituição, não podem ser excessivamente onerosos, sob pena de caracterizar abuso de direito, na forma do Art. 187 do Código Civil:
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. – grifamos
