Os condomínios sempre sofreram com a inadimplência de seus moradores. E esse problema se agrava com a crise econômica, em especial devido a baixa multa aplicada pela lei:2% (Art. 1.366 § 1º). Ou seja, diante de vários credores, postergam-se as dívidas mais “baratas”.
Para tentar forçar o pagamento, os condomínios têm utilizado diversos expedientes, tais como proibição de utilização de área comum (piscina, salão de festas), suspensão de serviços de energia e água, e até desprogramação do elevador ao andar do devedor.
Porém, os tribunais rechaçam qualquer medida coercitiva, entendendo como vexatória – mesmo que haja autorização da convenção ou da assembleia – condenando por vezes o edifício em danos morais, vejamos:
“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de pavimentos, localizando-se o apartamento no oitavo andar, o equipamento passa a ter status de essencial à utilização da propriedade (…) ilegalidade da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária que veda a restrição ao uso dos elevadores em decorrência do inadimplemento de taxas condominiais (…) condeno ao pagamento no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais” (REsp 1.401.815/ES Min. Nancy Andrighi, 13/12/2013).
“A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, (…) único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desbordando ditames do princípio da dignidade humana” – não teve condenação em danos morais (STJ, REsp 1.564.30/MG, Min. Marco Aurélio Belizze, 15/06/2016)
A única medida punitiva que o STJ admite, além da cobrança judicial, é a prevista no Art. 1.337 do Código Civil, que prevê a punição de até cinco vezes o valor da cota condominial para o condômino “que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio” e até dez vezes para “condôminos que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais”.
“Nota-se que a utilização do termo ‘reiteradamente’ do Art. 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino (…) nesse contexto o condômino nocivo ou antissocial não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividade de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais.” (STJ, REsp 1.247.020/DF, Min. Luis Felipe Salomão, 11/11/2015)
Vale ressaltar que o inadimplente de cotas condominiais pode ter seu imóvel penhorado e levado a leilão, não podendo se valer do benefício da impenhorabilidade do bem de família.
