Toda assembleia de condomínio válida se inicia com a convocação dentro dos padrões legais. Este é um tema de suma importância, caso contrário, um vício na convocação pode anular toda a assembleia. Portanto, vamos adentrar aos detalhes da forma correta de convocação.
QUEM PODE CONVOCAR
Terão poderes para efetuar a convocação para a assembleia:
Síndico – De acordo com os arts. 1.348, I e 1.355 do Código Civil (CC). Importante ressaltar que quando a convocação é feita pela administradora do condomínio, ela está atuando em nome do síndico;
Quem a convenção outorgar poderes – A convenção pode outorgar poderes a outros órgãos ou cargos. É comum ver convenções outorgando poderes para o conselho deliberativo ou mesmo para o presidente do conselho fiscal convocarem, quando tratar de matéria de suas competências.
¼ dos condôminos – Na forma do artigo 1.355 do CC. Tanto para as ordinárias (caso o síndico não faça no prazo previsto na convenção, conforme art. 1.350 § 1º do CC), quanto para as extraordinárias.
Qualquer condômino – A legislação prevê esta hipótese em duas situações: (a) em caso de obras ou reparos necessários com despesas excessivas, na omissão ou impedimento do síndico (art. 1.341, § 3º, do CC). O conceito de despesas excessivas é vago e tem de ser feito de acordo com o caso concreto, considerando a realidade econômica da comunidade; (b) com autorização judicial, em caso omissão do síndico e de ¼ dos condôminos, para a assembleia ordinária. (art. 1.350, §2º, do CC).
FORMA E PRAZO DE CONVOCAÇÃO
A forma e o prazo da convocação devem estar previstos na convenção do condomínio (art. 1.350 do CC).
Conquanto aluda o artigo 1.350 do Código Civil à “forma prevista na convenção”, parecendo autorizar a convocação oral, força é concluir pela inadequação dessa via. É que a assembleia só pode deliberar validamente sobre matérias objeto da ordem do dia. Diante disso, é curial que a convocação deva ser feita por escrito, devendo o síndico zelar pela comprovação de sua regularidade.
O artigo 1.354 do CC contém um requisito que a lei considera indispensável para a validade da votação da assembleia: não pode deliberar se não forem convocados todos os condôminos. Vale dizer que é possível a instalação de assembleia para discutir certas questões de interesse de algum grupo de condôminos; todavia, para que possa, validamente, “deliberar” é indispensável a convocação de todos.
Para as assembleias em geral, o edital, que representa o anúncio e, ao mesmo tempo, convite para a realização da reunião, deverá conter: a) data da expedição ou da publicação do edital, quando a convenção o exigir, e remessa protocolada, a todos os condôminos, com antecedência de oito dias, salvo em casos de urgência comprovada quando o prazo poderá ser reduzido; b) designação do local, dia e hora em que será realizada a reunião, em primeira convocação, com o quorum previsto e, o horário da segunda convocação, com o mínimo de presenças indispensável, se for o caso; c) a especificação da matéria a ser discutida e votada; d) a assinatura de quem houver procedido à convocação.
É nula a deliberação em assembleia de matéria que não conste expressamente da ordem do dia, que deve ser obedecida para que os condôminos não sejam apanhados de surpresa.
De fato, nada impede que da ordem do dia conste o título “assuntos gerais”. O que não se permite é que sob essa rubrica aprovem-se despesas ou assuntos que não foram objeto de pauta, surpreendendo os demais condôminos.
Havendo recusa no recebimento, necessário o encaminhamento através do correio com o devido registro de recepção. Aceitável, outrossim, que o próprio funcionário do edifício proceda à entrega do aviso da assembleia, atestando o resultado da diligência.
Importante ressaltar que cabe ao condomínio comprovar que convocou todos os condôminos.
CONTEÚDO DA CONVOCAÇÃO
Não indica a lei o conteúdo, mas é inquestionável que ela deverá fixar, com a necessária clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia, quem faz a convocação, bem como as matérias que serão objeto de deliberação (ordem do dia).
A determinação da ordem do dia fica, em regra, a critério de quem faz a convocação, mas há certas matérias obrigatoriamente incluídas na assembleia geral ordinária.
Como é curial, não pode a assembleia deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia, nem pode deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.
Como dito, é abusivo e ilegal tentar encartar sob o título “assuntos gerais”, ‘diversos assuntos’, ‘outras questões’, e assemelhados qualquer votação suscetível de gerar obrigações para o condomínio ou que altere, ou inove, a utilização das coisas e áreas de uso comum, porque estas são questões extraordinárias e sob aqueles títulos se situam apenas matérias de mera rotina. A deliberação estranha à ordem do dia é insuscetível de convalidação posterior.
