O art. 1.337 CC traz duas figuras que não cumprem as regras condominiais: o condômino faltoso contumaz (art. 1.337, caput, CC) e o condômino antissocial (art. 1.337, § único, CC).
São justamente dessas pessoas que se refere João Batista Lopes, quando diz que
“o ingresso do condômino no edifício de apartamentos não depende de prévia seleção, não exigindo a lei a observância de quaisquer formalidades ou requisitos particulares.
Em decorrência disso, vê-se o condomínio invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranquilidade da coletividade de condôminos[1]”.
O faltoso contumaz é aquele “que não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio”, pois está sempre cometendo infrações. Pode ser a mesma repetidamente, como o caso daquele que toda vez coloca o lixo fora do local adequado, que rotineiramente estaciona o carro fora da delimitação da vaga, ou que volta e meia toca instrumentos musicais em elevado som.
Também aplicável ao sujeito que comete faltas diferentes, como esclarece Pedro Avvad: “a reiteração pode ficar caracterizada, configurando a nova infração, pela prática insistente de faltas, não necessariamente da mesma natureza, mas que sejam, todas, passíveis de serem classificadas como violação dos deveres condominiais[2]”.
Já o condômino antissocial é aquele que por seu comportamento afrontoso gera incompatibilidade de convivência com os demais. Ou seja, não são infrações leves, incessantes pequenos desvios, são atos lesivos a tal ponto que torne impossível a convivência em comunidade.
É o que diz o § único do art. 1.337 CC: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
Penalidades pelo descumprimento dos deveres
O legislador separou um tipo de penalidade para cada tipo de desobediente – faltoso contumaz e condômino antissocial – e estabeleceu formas de aplicação distintas.
a) Nos casos de condômino faltoso contumaz (art. 1.337, caput, CC), somente a assembleia, com quórum de ¾, poderá aplicar sanção, independentemente de perdas e danos. E ainda assim, deverá observar “gravidade das faltas e a reiteração”, o que nos faz crer que não se pode aplicar a multa máxima de primeira – devendo ir aumentando na medida em que o comportamento indesejado se repita – duas cotas após a decisão da assembleia, três em caso de reincidência, quatro se fizer novamente, chegando ao limite de cinco.
O Superior Tribunal de Justiça e alguns tribunais estaduais têm precedentes reconhecendo a penalidade do art. 1.337 – multa de até cinco cotas condominiais – ao devedor habitual de cotas condominiais, equiparando-o ao condômino faltoso contumaz:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1.247.020/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 11/11/2015)
“Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts. 1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não configuração debis in idem. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido” (TJSP, Apelação com Revisão 916995008, Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira, j. 29.11.2007).
“Processo civil e civil. Condomínio. Atrasos reiterados de pagamento das taxascondominiais. Aplicação de pena pecuniária. Art. 1.337 do Código Civil. Possibilidade. A multa moratória prevista no art. 1.336 do Código Civil diverge daquela prevista no art. 1.337 do aludido CODEX. Nesse sentido, o art. 1.337 do CC é mais amplo do que o § 2.º do art. 1.336, porque abrange todos os deveres do condômino perante o condomínio, previstos na Lei, convenção ou regimento interno, inclusive o inadimplemento do pagamento da contribuição condominial do inciso I. Observa-se, portanto, que o parágrafo único do art. 1.337 regula a aplicação de pena agravada, quando a conduta ilícita, além de grave e reiterada, não só de caráter antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Realizada a assembleia geral, com o quorum específico e, uma vez aprovada a aplicação da penalidade prevista no citado art. 1.337 do CC, respeitados os parâmetros ali expostos, a inobservância do pagamento regular das taxas condominiais enseja a aplicação da citada penalidade, sem que isso configure qualquer irregularidade ou afronta ao ordenamento civil. Recurso conhecido e provido” (TJDF, Recurso 2007.01.1.114280-3, Acórdão 429.193, Rel.ª Des.ª Ana Maria Duarte Amarante Brito, DJDFTE 25.06.2010, p. 111).
Discordamos e entendemos dupla penalidade, salvo se comprovada que a inadimplência não é por falta de recurso financeira, e sim como forma de tumultuar ou pressionar a administração para atender interesses do condômino.
b) Para o condômino antissocial, devido a gravidade, o legislador inverteu a ordem e tornou a punição pecuniária mais acessível, mesmo que ainda insuficiente e ilógica, conforme abordaremos a seguir quando tratarmos do tema da possibilidade ou não de exclusão. O síndico aplica a multa de até dez vezes o valor da cota e só depois convoca assembleia para deliberar.
Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].
Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:
“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).
Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)
Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.
Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial
Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].
Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:
“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).
Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)
Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.
Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial
Grande debate surge quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, pois o Código Civil não traz essa alternativa. Vale ressaltar que não se trata de perda da propriedade e sim de suspensão temporária do direito de uso, podendo ainda o condômino nocivo fruir, dispor e reivindicar sua propriedade.
Doutrina e jurisprudência se dividem. Flávio Tartuce é contra: “mesmo em casos graves (…), não se filia a tal corrente, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1.º, inc. III, da CF/1988) e a solidariedade social (art. 3.º, inc. I, da CF/1988); bem como a concreção da tutela da moradia (art. 6.º da CF/1988). Em suma, a tese da expulsão do condômino antissocial viola preceitos máximos de ordem pública, sendo alternativas viáveis as duras sanções pecuniárias previstas no art. 1.337 do CC/2002[5]”. Pugnam pelo mesmo entendimento Nelson Kojranski[6] e Renato Sandreschi Sartorelli[7]. Existem decisões nessa linha de pensamento:
Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Rel. Des. Maia da Cunha, DJESP 27.10.2009).
AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. PROBLEMAS GRAVES DE CONVIVÊNCIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA ADMINISTRATIVA. Honorários advocatícios. I – A convenção condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores. (TJDF, Processo 0024662-05.2013.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, Pub.: 03/06/2014)
Em sentido contrário, pugnando pela exclusão do condômino que torna o ambiente insuportável, André Abelha: “interpretação sistemática permite concluir que o legislador autorizou a assembleia a impor ao condômino ou possuidor antissocial as medidas necessárias para cessar o mau uso das partes comuns ou privativas, ainda que isso implique na restrição ao uso e/ou ao gozo das partes comuns ou privativas[8]”.
Marco Aurélio Bezerra de Melo é enfático na defesa da exclusão:
“Imaginemos uma situação em que o condômino abastado prefira pagar as multas arbitradas e continue realizando as suas festas madrugada adentro, praticando comércio que acarrete alto consumo de água e mantendo seus animais ferozes no interior do imóvel, entre outras práticas ainda mais condenáveis, como a exploração à prostituição ou o favorecimento do consumo de drogas ilícitas no condomínio. O que fazer? Saem os condôminos ordeiros e cumpridores de suas obrigações e fica reinando absoluto no edifício o arruaceiro, chalaceador, o intrigueiro, o egoísta, o bandido, o fascista, o traficante, o facínora, o mau-caráter, o insuportável? Pensamos que não[9]”.
Podemos destacar as decisões favoráveis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO – CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO – APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU INEFICAZ – AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES – ASSEMBLEIA GERAL COM APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM APLICADAS AO RÉU – Existência de inúmeros boletins de ocorrência feitos pelos outros moradores – Existência de ação de indenização proposta por um deles – Réu que é devedor contumaz das despesas condominiais, o que, embora seja objeto de ação própria, é indicativo de que também a regra da preservação do condomínio, por meio do pagamento das parcelas necessárias, não vem sendo cumprida – Decisão agravada que, depois do contraditório, deferiu tutela de urgência para proibir a entrada do requerido nas dependências do condomínio, concedendo a ele e seus familiares prazo para que se retirem do local – Decisão que fica mantida. Agravo de instrumento improvido. (TJSP, Processo 2100147-05.2020.8.26.0000 Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, DJe 23/02/2021)
Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].
Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:
“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).
Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)
Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.
Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial
Grande debate surge quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, pois o Código Civil não traz essa alternativa. Vale ressaltar que não se trata de perda da propriedade e sim de suspensão temporária do direito de uso, podendo ainda o condômino nocivo fruir, dispor e reivindicar sua propriedade.
Doutrina e jurisprudência se dividem. Flávio Tartuce é contra: “mesmo em casos graves (…), não se filia a tal corrente, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1.º, inc. III, da CF/1988) e a solidariedade social (art. 3.º, inc. I, da CF/1988); bem como a concreção da tutela da moradia (art. 6.º da CF/1988). Em suma, a tese da expulsão do condômino antissocial viola preceitos máximos de ordem pública, sendo alternativas viáveis as duras sanções pecuniárias previstas no art. 1.337 do CC/2002[5]”. Pugnam pelo mesmo entendimento Nelson Kojranski[6] e Renato Sandreschi Sartorelli[7]. Existem decisões nessa linha de pensamento:
Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Rel. Des. Maia da Cunha, DJESP 27.10.2009).
AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. PROBLEMAS GRAVES DE CONVIVÊNCIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA ADMINISTRATIVA. Honorários advocatícios. I – A convenção condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores. (TJDF, Processo 0024662-05.2013.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, Pub.: 03/06/2014)
Em sentido contrário, pugnando pela exclusão do condômino que torna o ambiente insuportável, André Abelha: “interpretação sistemática permite concluir que o legislador autorizou a assembleia a impor ao condômino ou possuidor antissocial as medidas necessárias para cessar o mau uso das partes comuns ou privativas, ainda que isso implique na restrição ao uso e/ou ao gozo das partes comuns ou privativas[8]”.
Marco Aurélio Bezerra de Melo é enfático na defesa da exclusão:
“Imaginemos uma situação em que o condômino abastado prefira pagar as multas arbitradas e continue realizando as suas festas madrugada adentro, praticando comércio que acarrete alto consumo de água e mantendo seus animais ferozes no interior do imóvel, entre outras práticas ainda mais condenáveis, como a exploração à prostituição ou o favorecimento do consumo de drogas ilícitas no condomínio. O que fazer? Saem os condôminos ordeiros e cumpridores de suas obrigações e fica reinando absoluto no edifício o arruaceiro, chalaceador, o intrigueiro, o egoísta, o bandido, o fascista, o traficante, o facínora, o mau-caráter, o insuportável? Pensamos que não[9]”.
Podemos destacar as decisões favoráveis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO – CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO – APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU INEFICAZ – AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES – ASSEMBLEIA GERAL COM APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM APLICADAS AO RÉU – Existência de inúmeros boletins de ocorrência feitos pelos outros moradores – Existência de ação de indenização proposta por um deles – Réu que é devedor contumaz das despesas condominiais, o que, embora seja objeto de ação própria, é indicativo de que também a regra da preservação do condomínio, por meio do pagamento das parcelas necessárias, não vem sendo cumprida – Decisão agravada que, depois do contraditório, deferiu tutela de urgência para proibir a entrada do requerido nas dependências do condomínio, concedendo a ele e seus familiares prazo para que se retirem do local – Decisão que fica mantida. Agravo de instrumento improvido. (TJSP, Processo 2100147-05.2020.8.26.0000 Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, DJe 23/02/2021)
CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé (TJSP, Processo 0003122-32.2010.8.26.0079, Rel. Des. Flavio Abramovici, DJ 28/08/2013)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. Assembléia geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quorum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus tratos, agressões físicas e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluiram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença. Peculiaridades do caso concreto. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJPR, AC – 957743-1, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, J. 13.12.2012)
A nosso ver carece de sentido uma punição apenas pecuniária, pois incompatibilidade de convivência não se resolve com multa, e sim com afastamento de convivência. Basta pensar que um condômino poderia “comprar” o direito de molestar seus vizinhos, pagando todas as multas impostas, seria o alvará da perturbação. Ou pior, um condômino que vende ingressos para festas, insuportáveis aos ouvidos de seus pares condominiais, poderia colocar no custo do evento o valor da multa e obter lucro sobre o desespero alheio. A multa seria um estímulo.
O enunciado 508, CJF, também reconhece a possibilidade de afastamento:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.
A ausência de previsão legal não é fundamento suficiente para a impedir a exclusão, eis que o art. 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657/42) determina:
“Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.
E por analogia é possível aplicar o art. 57 CC que comanda pela exclusão do associado, desde que haja justa causa, garanta direito de defesa e recurso, na forma prevista no estatuto[10].
De igual modo o juiz pode excluir o antissocial com base no art. 497 CPC: “Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente”. E no caso de uma desordem insustentável, a providência para assegurar o direito à segurança, saúde, sossego dos condôminos e aos bons costumes no ambiente condominial é o distanciamento do desordeiro.
A nosso entender, em regra, exclusão definitiva é a última ratio, ou seja, só aplicável se a sanção pecuniária não se mostrar suficiente. Portanto, por cautela, deve primeiro o condomínio esgotar as sanções monetárias, antes de apelar para a exclusão, como no julgado abaixo:
Civil e Processual Civil. Apelação cível em ação de exclusão de condômino por conduta antissocial. Sentença de improcedência. Ausência de previsão legal para a sanção de exclusão de condômino que incorre em reiterado comportamento antissocial. Possibilidade reconhecida pela doutrina. Edição do enunciado 508 da V jornada de direito civil. Incidência do art. 1.337, parágrafo único, do código civil. Necessidade de prévia imposição de sanção pecuniária e de deliberação tomada em assembleia, observado, em qualquer caso, o direito de defesa. Não comprovação nos autos. Precedentes. Medida de expulsão inviável. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. – grifamos (TJRN, AC: 20170123290 RN, Rel. Luiz Alberto Dantas Filho, juiz Convocado, Julgamento: 12/02/2019)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Apelação. Ação movida pelo condomínio, objetivando a expulsão de condômino que apresenta comportamento antissocial. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Possibilidade jurídica do pedido. O direito de propriedade encontra limites no direito de vizinhança e deve observar a função social. Art. 1.337 e parágrafo único do Código Civil que não esgotam as medidas possíveis para fazer cessar o uso da propriedade que coloque em risco a segurança, o sossego ou a saúde dos vizinhos, cabível, em tese e em situações de extrema gravidade, a remoção judicial de condômino. Exclusão que constitui medida gravosa, possível somente em caso de condutas graves que tenham persistido mesmo após a aplicação de multas. Precedentes. Caso concreto em que não se vislumbra a reiteração das condutas graves praticadas pelo réu no passado. Gritos proferidos no interior da unidade autônoma do autor que não são prejudiciais ao ponto de restringir seu acesso à sua propriedade. Réu que cessa os barulhos quando sua mãe é acionada pela zeladoria. Improcedência do pedido de remoção do condômino antissocial. Sentença mantida. Eventual persistência de conduta antissocial que poderá dar ensejo a multa e a nova ação, para exame do cabimento da exclusão, à luz de fatos novos, o que fica ressalvado. – grifamos (TJSP, 1013115-73.2019.8.26.0562, Rel. Des. Carlos Dias Motta, Pub.: 07/04/2020)
O que se observa na prática é a grande dificuldade de carrear provas para caracterizar as transgressões, uma vez que é ônus do condomínio provar a conduta indevida do condômino. E a ausência ou fragilidade das provas pode levar ao insucesso na árdua missão de afastamento. E pior, pode ocasionar responsabilização do condomínio por ofensa a direitos da personalidade do condômino acusado.
Condomínio. Aplicação de multa por suposta infração. Comunicação à proprietária que um dos moradores fazia sexo em área comum. Câmera de vigilância interna e relato de funcionário que não deixam dúvida sobre a inexistência de ato contrário à moral e os bons costumes. Anulação da multa que não modifica o ilícito. Ofensa à dignidade a todos os moradores da unidade locada, pois não houve a identificação do suposto infrator. Dano moral existente. Indenização fixada em R$ 4.000,00 para cada um dos moradores, totalizando R$ 20.000,00. Excessividade. Diminuição da indenização para R$ 2.000,00 para cada um dos cinco moradores que mostra-se adequada ao caso concreto. (TJSP, Processo nº 1011243-46.2018.8.26.0016, Rel. Des. Renato de Abreu Perine, publ.: 26/01/2021)
Contudo, excepcionalmente, diante da gravidade e urgência dos fatos, risco de vida, integridade emocional e/ou física, etc., assentimos que se faça a retirada provisória, através de tutela antecipada, dispensando formalidade (assembleia, quórum, multas reiteradas, etc.) e, posteriormente, se avalie, por perícia, a necessidade de afastamento por mais tempo ou até mesmo o retorno – se não configurado o perigo.
Importante sublinhar que a exigência legal de quórum de ¾ e de assembleia possibilitando ampla defesa e contraditório do suposto condômino infrator é para protegê-lo de abusos da coletividade, ou seja, é norma protetiva. Porém, se o antissociável causa riscos a integridade física, psicológica ou principalmente a vida dos demais, compete ao Estado proteger a coletividade e abrandar as garantias.
A multa é ineficaz nesses casos extremos, haja vista que o não pagamento não surte efeito a curto prazo mantendo os condôminos, funcionários, entregadores e demais pessoas e transitam pelo condomínio em estado de vulnerabilidade.
Importante ressaltar que nosso ordenamento jurídico não prevê punições perpétuas, o que significa que nenhuma exclusão do ambiente condominial será eterna, durará o tempo necessário para que a incompatibilidade cesse. Essa avaliação poderá ser feita por expert, conforme o caso.
[1] Condomínio, Ed. Revista dos Tribunais, 10ª edição, p. 172/173.
[2] Condomínio em edificações no Novo Código Civil, Ed. Renovar, 2ª edição, p. 108.
[3] CF, Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: LV – aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes; – grifamos.
[4] Condomínio em edificações no Novo Código Civil, Ed. Renovar, 2ª edição, p. 110.
[5] Direito Civil, Direito das Coisas, Vol. 5, Ed. Forense, 14ª ed., p. 559/560.
[6] Condomínio Edilício, p. 160, citado por Rubens Carmo Elias Filho, em, Condomínio Edilício, Aspectos de Direito Material e Processual, Ed. Atlas, p. 159.
[7] A exclusão do condômino nocivo perante a legislação de condomínio, in, Condomínio Edilício: Aspectos Relevantes do Novo Código Civil, p. 233, citado por Rubens Carmo Elias Filho, em, Condomínio Edilício, Aspectos de Direito Material e Processual, Ed. Atlas, p. 159.
[8] Abuso do direito no condomínio edilício, Ed. Sérgio Antônio Fabris Editor, p. 156.
[9] Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência, Ed. Forense, livro digital, p. 958.
[10] CC, art. 57: A exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure direito de defesa e de recurso, nos termos previstos no estatuto.
Escrito por Luis Arechavala
Advogado do Escritório Arechavala Advogados
