Author: Luis Arechavala

condomino antissocial

Condômino Antissocial: Breve análise do art. 1.337 do Código Civil

Luis Arechavala em

O art. 1.337 CC traz duas figuras que não cumprem as regras condominiais: o condômino faltoso contumaz (art. 1.337, caput, CC) e o condômino antissocial (art. 1.337, § único, CC).

São justamente dessas pessoas que se refere João Batista Lopes, quando diz que

“o ingresso do condômino no edifício de apartamentos não depende de prévia seleção, não exigindo a lei a observância de quaisquer formalidades ou requisitos particulares.

Em decorrência disso, vê-se o condomínio invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranquilidade da coletividade de condôminos[1]”.

O faltoso contumaz é aquele “que não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio”, pois está sempre cometendo infrações. Pode ser a mesma repetidamente, como o caso daquele que toda vez coloca o lixo fora do local adequado, que rotineiramente estaciona o carro fora da delimitação da vaga, ou que volta e meia toca instrumentos musicais em elevado som.

Também aplicável ao sujeito que comete faltas diferentes, como esclarece Pedro Avvad: “a reiteração pode ficar caracterizada, configurando a nova infração, pela prática insistente de faltas, não necessariamente da mesma natureza, mas que sejam, todas, passíveis de serem classificadas como violação dos deveres condominiais[2]”.

Já o condômino antissocial é aquele que por seu comportamento afrontoso gera incompatibilidade de convivência com os demais. Ou seja, não são infrações leves, incessantes pequenos desvios, são atos lesivos a tal ponto que torne impossível a convivência em comunidade.

É o que diz o § único do art. 1.337 CC: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Penalidades pelo descumprimento dos deveres

O legislador separou um tipo de penalidade para cada tipo de desobediente – faltoso contumaz e condômino antissocial – e estabeleceu formas de aplicação distintas.

a) Nos casos de condômino faltoso contumaz (art. 1.337, caput, CC), somente a assembleia, com quórum de ¾, poderá aplicar sanção, independentemente de perdas e danos. E ainda assim, deverá observar “gravidade das faltas e a reiteração”, o que nos faz crer que não se pode aplicar a multa máxima de primeira – devendo ir aumentando na medida em que o comportamento indesejado se repita – duas cotas após a decisão da assembleia, três em caso de reincidência, quatro se fizer novamente, chegando ao limite de cinco.

O Superior Tribunal de Justiça e alguns tribunais estaduais têm precedentes reconhecendo a penalidade do art. 1.337 – multa de até cinco cotas condominiais – ao devedor habitual de cotas condominiais, equiparando-o ao condômino faltoso contumaz:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1.247.020/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 11/11/2015)

“Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts. 1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não configuração debis in idem. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido” (TJSP, Apelação com Revisão 916995008, Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira, j. 29.11.2007).

“Processo civil e civil. Condomínio. Atrasos reiterados de pagamento das taxascondominiais. Aplicação de pena pecuniária. Art. 1.337 do Código Civil. Possibilidade. A multa moratória prevista no art. 1.336 do Código Civil diverge daquela prevista no art. 1.337 do aludido CODEX. Nesse sentido, o art. 1.337 do CC é mais amplo do que o § 2.º do art. 1.336, porque abrange todos os deveres do condômino perante o condomínio, previstos na Lei, convenção ou regimento interno, inclusive o inadimplemento do pagamento da contribuição condominial do inciso I. Observa-se, portanto, que o parágrafo único do art. 1.337 regula a aplicação de pena agravada, quando a conduta ilícita, além de grave e reiterada, não só de caráter antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Realizada a assembleia geral, com o quorum específico e, uma vez aprovada a aplicação da penalidade prevista no citado art. 1.337 do CC, respeitados os parâmetros ali expostos, a inobservância do pagamento regular das taxas condominiais enseja a aplicação da citada penalidade, sem que isso configure qualquer irregularidade ou afronta ao ordenamento civil. Recurso conhecido e provido” (TJDF, Recurso 2007.01.1.114280-3, Acórdão 429.193, Rel.ª Des.ª Ana Maria Duarte Amarante Brito, DJDFTE 25.06.2010, p. 111).

Discordamos e entendemos dupla penalidade, salvo se comprovada que a inadimplência não é por falta de recurso financeira, e sim como forma de tumultuar ou pressionar a administração para atender interesses do condômino.

b) Para o condômino antissocial, devido a gravidade, o legislador inverteu a ordem e tornou a punição pecuniária mais acessível, mesmo que ainda insuficiente e ilógica, conforme abordaremos a seguir quando tratarmos do tema da possibilidade ou não de exclusão. O síndico aplica a multa de até dez vezes o valor da cota e só depois convoca assembleia para deliberar.

Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].

Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:

“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).

Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)

Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.

Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial

Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].

Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:

“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).

Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)

Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.

Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial

Grande debate surge quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, pois o Código Civil não traz essa alternativa. Vale ressaltar que não se trata de perda da propriedade e sim de suspensão temporária do direito de uso, podendo ainda o condômino nocivo fruir, dispor e reivindicar sua propriedade.

Doutrina e jurisprudência se dividem. Flávio Tartuce é contra: “mesmo em casos graves (…), não se filia a tal corrente, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1.º, inc. III, da CF/1988) e a solidariedade social (art. 3.º, inc. I, da CF/1988); bem como a concreção da tutela da moradia (art. 6.º da CF/1988). Em suma, a tese da expulsão do condômino antissocial viola preceitos máximos de ordem pública, sendo alternativas viáveis as duras sanções pecuniárias previstas no art. 1.337 do CC/2002[5]”. Pugnam pelo mesmo entendimento Nelson Kojranski[6] e Renato Sandreschi Sartorelli[7]. Existem decisões nessa linha de pensamento:

Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Rel. Des. Maia da Cunha, DJESP 27.10.2009).

AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. PROBLEMAS GRAVES DE CONVIVÊNCIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA ADMINISTRATIVA. Honorários advocatícios. I – A convenção condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores. (TJDF, Processo 0024662-05.2013.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, Pub.: 03/06/2014)

Em sentido contrário, pugnando pela exclusão do condômino que torna o ambiente insuportável, André Abelha: “interpretação sistemática permite concluir que o legislador autorizou a assembleia a impor ao condômino ou possuidor antissocial as medidas necessárias para cessar o mau uso das partes comuns ou privativas, ainda que isso implique na restrição ao uso e/ou ao gozo das partes comuns ou privativas[8]”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo é enfático na defesa da exclusão:

“Imaginemos uma situação em que o condômino abastado prefira pagar as multas arbitradas e continue realizando as suas festas madrugada adentro, praticando comércio que acarrete alto consumo de água e mantendo seus animais ferozes no interior do imóvel, entre outras práticas ainda mais condenáveis, como a exploração à prostituição ou o favorecimento do consumo de drogas ilícitas no condomínio. O que fazer? Saem os condôminos ordeiros e cumpridores de suas obrigações e fica reinando absoluto no edifício o arruaceiro, chalaceador, o intrigueiro, o egoísta, o bandido, o fascista, o traficante, o facínora, o mau-caráter, o insuportável? Pensamos que não[9]”.

Podemos destacar as decisões favoráveis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO – CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO – APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU INEFICAZ – AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES – ASSEMBLEIA GERAL COM APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM APLICADAS AO RÉU – Existência de inúmeros boletins de ocorrência feitos pelos outros moradores – Existência de ação de indenização proposta por um deles – Réu que é devedor contumaz das despesas condominiais, o que, embora seja objeto de ação própria, é indicativo de que também a regra da preservação do condomínio, por meio do pagamento das parcelas necessárias, não vem sendo cumprida – Decisão agravada que, depois do contraditório, deferiu tutela de urgência para proibir a entrada do requerido nas dependências do condomínio, concedendo a ele e seus familiares prazo para que se retirem do local – Decisão que fica mantida. Agravo de instrumento improvido. (TJSP, Processo 2100147-05.2020.8.26.0000 Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, DJe 23/02/2021)

Vale destacar que, em todas as assembleias acima mencionadas é garantido ao condômino o direito de ampla defesa e contraditório quando for deliberar sobre a aplicação da multa, em respeito ao art. 5º, LV, CF[3].

Nesse sentido é o Enunciado n. 92, do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. E o STJ e o TJRJ têm precedentes nesse posicionamento:

“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo” (STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.09.2015).

Apelação cível. Multa aplicada ao condômino por conduta antissocial. Ausência de notificação prévia. Sanção que não pode ser aplicada sem que se garanta prévio direito de defesa ao condômino nocivo. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes do STJ e deste TJRJ. Anulação da multa que se mantém. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ, Processo 004433803-2018.8.19.0203, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, DJe: 26/10/2020)

Lamentavelmente, o legislador inovou praticamente no campo abstrato, pois condicionou a aplicação da multa à aprovação de ¾ dos condôminos em assembleia, o que, sabemos, é tarefa Hercúlea ou, nas palavras de Pedro Avvad, um “espantalho, sem a real intenção de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase simples impossibilidade de se pôr em prática a medida[4]”.

Possibilidade ou não de exclusão do condômino antissocial

Grande debate surge quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, pois o Código Civil não traz essa alternativa. Vale ressaltar que não se trata de perda da propriedade e sim de suspensão temporária do direito de uso, podendo ainda o condômino nocivo fruir, dispor e reivindicar sua propriedade.

Doutrina e jurisprudência se dividem. Flávio Tartuce é contra: “mesmo em casos graves (…), não se filia a tal corrente, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1.º, inc. III, da CF/1988) e a solidariedade social (art. 3.º, inc. I, da CF/1988); bem como a concreção da tutela da moradia (art. 6.º da CF/1988). Em suma, a tese da expulsão do condômino antissocial viola preceitos máximos de ordem pública, sendo alternativas viáveis as duras sanções pecuniárias previstas no art. 1.337 do CC/2002[5]”. Pugnam pelo mesmo entendimento Nelson Kojranski[6] e Renato Sandreschi Sartorelli[7]. Existem decisões nessa linha de pensamento:

Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Rel. Des. Maia da Cunha, DJESP 27.10.2009).

AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. PROBLEMAS GRAVES DE CONVIVÊNCIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA ADMINISTRATIVA. Honorários advocatícios. I – A convenção condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores. (TJDF, Processo 0024662-05.2013.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, Pub.: 03/06/2014)

Em sentido contrário, pugnando pela exclusão do condômino que torna o ambiente insuportável, André Abelha: “interpretação sistemática permite concluir que o legislador autorizou a assembleia a impor ao condômino ou possuidor antissocial as medidas necessárias para cessar o mau uso das partes comuns ou privativas, ainda que isso implique na restrição ao uso e/ou ao gozo das partes comuns ou privativas[8]”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo é enfático na defesa da exclusão:

“Imaginemos uma situação em que o condômino abastado prefira pagar as multas arbitradas e continue realizando as suas festas madrugada adentro, praticando comércio que acarrete alto consumo de água e mantendo seus animais ferozes no interior do imóvel, entre outras práticas ainda mais condenáveis, como a exploração à prostituição ou o favorecimento do consumo de drogas ilícitas no condomínio. O que fazer? Saem os condôminos ordeiros e cumpridores de suas obrigações e fica reinando absoluto no edifício o arruaceiro, chalaceador, o intrigueiro, o egoísta, o bandido, o fascista, o traficante, o facínora, o mau-caráter, o insuportável? Pensamos que não[9]”.

Podemos destacar as decisões favoráveis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO – CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO – APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU INEFICAZ – AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES – ASSEMBLEIA GERAL COM APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM APLICADAS AO RÉU – Existência de inúmeros boletins de ocorrência feitos pelos outros moradores – Existência de ação de indenização proposta por um deles – Réu que é devedor contumaz das despesas condominiais, o que, embora seja objeto de ação própria, é indicativo de que também a regra da preservação do condomínio, por meio do pagamento das parcelas necessárias, não vem sendo cumprida – Decisão agravada que, depois do contraditório, deferiu tutela de urgência para proibir a entrada do requerido nas dependências do condomínio, concedendo a ele e seus familiares prazo para que se retirem do local – Decisão que fica mantida. Agravo de instrumento improvido. (TJSP, Processo 2100147-05.2020.8.26.0000 Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, DJe 23/02/2021)

CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé (TJSP, Processo 0003122-32.2010.8.26.0079, Rel. Des. Flavio Abramovici, DJ 28/08/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. Assembléia geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quorum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus tratos, agressões físicas e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluiram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença. Peculiaridades do caso concreto. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJPR, AC – 957743-1, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, J. 13.12.2012)

A nosso ver carece de sentido uma punição apenas pecuniária, pois incompatibilidade de convivência não se resolve com multa, e sim com afastamento de convivência. Basta pensar que um condômino poderia “comprar” o direito de molestar seus vizinhos, pagando todas as multas impostas, seria o alvará da perturbação. Ou pior, um condômino que vende ingressos para festas, insuportáveis aos ouvidos de seus pares condominiais, poderia colocar no custo do evento o valor da multa e obter lucro sobre o desespero alheio. A multa seria um estímulo.

O enunciado 508, CJF, também reconhece a possibilidade de afastamento:

“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.

A ausência de previsão legal não é fundamento suficiente para a impedir a exclusão, eis que o art. 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657/42) determina:

“Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.

E por analogia é possível aplicar o art. 57 CC que comanda pela exclusão do associado, desde que haja justa causa, garanta direito de defesa e recurso, na forma prevista no estatuto[10].

De igual modo o juiz pode excluir o antissocial com base no art. 497 CPC: “Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente”. E no caso de uma desordem insustentável, a providência para assegurar o direito à segurança, saúde, sossego dos condôminos e aos bons costumes no ambiente condominial é o distanciamento do desordeiro.

A nosso entender, em regra, exclusão definitiva é a última ratio, ou seja, só aplicável se a sanção pecuniária não se mostrar suficiente. Portanto, por cautela, deve primeiro o condomínio esgotar as sanções monetárias, antes de apelar para a exclusão, como no julgado abaixo:

Civil e Processual Civil. Apelação cível em ação de exclusão de condômino por conduta antissocial. Sentença de improcedência. Ausência de previsão legal para a sanção de exclusão de condômino que incorre em reiterado comportamento antissocial. Possibilidade reconhecida pela doutrina. Edição do enunciado 508 da V jornada de direito civil. Incidência do art. 1.337, parágrafo único, do código civil. Necessidade de prévia imposição de sanção pecuniária e de deliberação tomada em assembleia, observado, em qualquer caso, o direito de defesa. Não comprovação nos autos. Precedentes. Medida de expulsão inviável. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. – grifamos (TJRN, AC: 20170123290 RN, Rel. Luiz Alberto Dantas Filho, juiz Convocado, Julgamento: 12/02/2019)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Apelação. Ação movida pelo condomínio, objetivando a expulsão de condômino que apresenta comportamento antissocial. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Possibilidade jurídica do pedido. O direito de propriedade encontra limites no direito de vizinhança e deve observar a função social. Art. 1.337 e parágrafo único do Código Civil que não esgotam as medidas possíveis para fazer cessar o uso da propriedade que coloque em risco a segurança, o sossego ou a saúde dos vizinhos, cabível, em tese e em situações de extrema gravidade, a remoção judicial de condômino. Exclusão que constitui medida gravosa, possível somente em caso de condutas graves que tenham persistido mesmo após a aplicação de multas. Precedentes. Caso concreto em que não se vislumbra a reiteração das condutas graves praticadas pelo réu no passado. Gritos proferidos no interior da unidade autônoma do autor que não são prejudiciais ao ponto de restringir seu acesso à sua propriedade. Réu que cessa os barulhos quando sua mãe é acionada pela zeladoria. Improcedência do pedido de remoção do condômino antissocial. Sentença mantida. Eventual persistência de conduta antissocial que poderá dar ensejo a multa e a nova ação, para exame do cabimento da exclusão, à luz de fatos novos, o que fica ressalvado. – grifamos (TJSP, 1013115-73.2019.8.26.0562, Rel. Des. Carlos Dias Motta, Pub.: 07/04/2020)

O que se observa na prática é a grande dificuldade de carrear provas para caracterizar as transgressões, uma vez que é ônus do condomínio provar a conduta indevida do condômino. E a ausência ou fragilidade das provas pode levar ao insucesso na árdua missão de afastamento. E pior, pode ocasionar responsabilização do condomínio por ofensa a direitos da personalidade do condômino acusado.

Condomínio. Aplicação de multa por suposta infração. Comunicação à proprietária que um dos moradores fazia sexo em área comum. Câmera de vigilância interna e relato de funcionário que não deixam dúvida sobre a inexistência de ato contrário à moral e os bons costumes. Anulação da multa que não modifica o ilícito. Ofensa à dignidade a todos os moradores da unidade locada, pois não houve a identificação do suposto infrator. Dano moral existente. Indenização fixada em R$ 4.000,00 para cada um dos moradores, totalizando R$ 20.000,00. Excessividade. Diminuição da indenização para R$ 2.000,00 para cada um dos cinco moradores que mostra-se adequada ao caso concreto. (TJSP, Processo nº 1011243-46.2018.8.26.0016, Rel. Des. Renato de Abreu Perine, publ.: 26/01/2021)

Contudo, excepcionalmente, diante da gravidade e urgência dos fatos, risco de vida, integridade emocional e/ou física, etc., assentimos que se faça a retirada provisória, através de tutela antecipada, dispensando formalidade (assembleia, quórum, multas reiteradas, etc.) e, posteriormente, se avalie, por perícia, a necessidade de afastamento por mais tempo ou até mesmo o retorno – se não configurado o perigo.

Importante sublinhar que a exigência legal de quórum de ¾ e de assembleia possibilitando ampla defesa e contraditório do suposto condômino infrator é para protegê-lo de abusos da coletividade, ou seja, é norma protetiva. Porém, se o antissociável causa riscos a integridade física, psicológica ou principalmente a vida dos demais, compete ao Estado proteger a coletividade e abrandar as garantias.

A multa é ineficaz nesses casos extremos, haja vista que o não pagamento não surte efeito a curto prazo mantendo os condôminos, funcionários, entregadores e demais pessoas e transitam pelo condomínio em estado de vulnerabilidade.

Importante ressaltar que nosso ordenamento jurídico não prevê punições perpétuas, o que significa que nenhuma exclusão do ambiente condominial será eterna, durará o tempo necessário para que a incompatibilidade cesse. Essa avaliação poderá ser feita por expert, conforme o caso.

[1] Condomínio, Ed. Revista dos Tribunais, 10ª edição, p. 172/173.

[2] Condomínio em edificações no Novo Código Civil, Ed. Renovar, 2ª edição, p. 108.

[3] CF, Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: LV – aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes; – grifamos.

[4] Condomínio em edificações no Novo Código Civil, Ed. Renovar, 2ª edição, p. 110.

[5] Direito Civil, Direito das Coisas, Vol. 5, Ed. Forense, 14ª ed., p. 559/560.

[6] Condomínio Edilício, p. 160, citado por Rubens Carmo Elias Filho, em, Condomínio Edilício, Aspectos de Direito Material e Processual, Ed. Atlas, p. 159.

[7] A exclusão do condômino nocivo perante a legislação de condomínio, in, Condomínio Edilício: Aspectos Relevantes do Novo Código Civil, p. 233, citado por Rubens Carmo Elias Filho, em, Condomínio Edilício, Aspectos de Direito Material e Processual, Ed. Atlas, p. 159.

[8] Abuso do direito no condomínio edilício, Ed. Sérgio Antônio Fabris Editor, p. 156.

[9] Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência, Ed. Forense, livro digital, p. 958.

[10] CC, art. 57: A exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure direito de defesa e de recurso, nos termos previstos no estatuto.

Escrito por Luis Arechavala
Advogado do Escritório Arechavala Advogados

artigo

Locador usufrutuário ou fiduciário, extinção de usufruto ou fideicomisso, como fica a locação?

Luis Arechavala em

Não é raro que o locador não seja o proprietário do bem locado. Isso porque locação é transferência de posse, e não de propriedade. A posse não se confunde com a propriedade, é direito autônomo[1].

A propriedade é o mais amplo poder sobre um bem e abrange, em seu conteúdo, a posse (usar e gozar). Por isso, normalmente associa-se posse com propriedade. Até o próprio legislador de alguma forma complica esse entendimento ao dizer que “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” (art. 1.196 CC).

Mas a posse de um bem não advém somente da propriedade, pode originar (i) de um direito real, como é o usufruto (usar e fruir/gozar); (ii) de um negócio jurídico, o que ocorre no fideicomisso; ou (iii) de um fato, quando uma pessoa simplesmente tem o poder sobre a coisa.

O Enunciado 492, CJF, elucida a questão: “a posse constitui direito autônomo em relação à propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses existenciais, econômicos e sociais merecedores de tutela”. Tanto é que, como adverte Anderson Schreiber, “o Código Civil brasileiro trata da posse antes da propriedade, orientação que reforça a autonomia da posse em relação à propriedade[2]”.

Portanto, o possuidor, mesmo que não seja proprietário, pode alugar o imóvel que se encontra em seu poder, consoante entendimento sumulado pelo TJRJ, no Enunciado 356:

“A validade da locação prescinde da propriedade do bem pelo locador, bastando que ele garanta o exercício da posse direta, desembaraçada, pelo locatário, salvo com relação à comprovação para legitimidade da propositura da ação de despejo, quando deverão ser observadas as exceções legais.”

Por fim, para ratificar, como consequência desse poder locativo, o locador não-proprietário tem legitimidade para demandar ação de despejo, renovatória e revisional – com algumas ressalvas legais[3].

a. Usufruto

Usufruto é um direito real (art. 1.255, IV, CC) e significa o direito de usar e fruir o imóvel alheio sem pagamento ao proprietário. O usufrutuário tem a posse direta, podendo usar, alugar, dar em comodato, e tem legitimidade para ações possessórias.

O nu-proprietário, dono, mantém a posse indireta e os poderes de dispor e reivindicar.

Se o nu-proprietário vender o imóvel, o adquirente tem que respeitar o usufruto, que pode ser vitalício ou por prazo determinado (temporário).

No que tange à transmissibilidade do usufruto, tendo em vista sua natureza personalíssima, o direito finda com o usufrutuário, de modo que é inadmissível a sua transmissão por alienação seja em vida ou por herança (art. 1.393 CC).

As hipóteses de extinção do usufruto estão enumeradas no art. 1.410 CC, de maneiro que, cancelado o usufruto, todos os poderes decorrentes da propriedade serão consolidados em nome do nu-proprietário.

b. Fideicomisso

Fideicomisso é um negócio jurídico, no qual o proprietário deixa um testamento nomeando uma pessoa (herdeiro ou legatário) com a incumbência de transferir o bem para um terceiro ainda não concebido (art. 1.951, e seguintes, CC).

Temos três figuras nesse negócio: (i) o fideicomitente (o testador/proprietário), (ii) o fiduciário (o herdeiro ou legatário incumbido de traspassar o bem) e o (iii) fideicomissário (beneficiário, pessoa ainda não concebida quando do testamento).

Por exemplo, A (fideicomitente) incumbe a B (fiduciário) transferir o imóvel para o primeiro filho de C (fideicomissário).

O professor José Fernando Simão leciona que “será fideicomissária a substituição quando o testador (fideicomitente) nomear um certo herdeiro ou legatário (fiduciário), estabelecendo que este, com o advento de certo termo ou condição, transmita a herança à pessoa ainda não concebida quando da morte do testador (fideicomissário)”. E complementa, “trata-se de modalidade indireta de substituição, pois o fiduciário recebe a herança que será transmitida ao fideicomissário[4]”.

O art. 1.952 CC dispõe que “A substituição fideicomissária somente se permite em favor dos não concebidos ao tempo da morte do testador”.

Complementa o § único “Se, ao tempo da morte do testador, já houver nascido o fideicomissário, adquirirá este a propriedade dos bens fideicometidos, convertendo-se em usufruto o direito do fiduciário.”

O fideicomisso se extingue caso o fideicomissário faleça antes do fiduciário, ou antes de realizar-se a condição resolutória do direito deste último; nesse caso, a propriedade consolida-se no fiduciário (herdeiro ou legatário, que serviria de “ponte” para a transmissão da propriedade), nos termos do art. 1.955 do Código Civil – na forma do art. 1.958 CC.

c. Consequências jurídicas no contrato de locação com a extinção do usufruto ou fideicomisso

O dispositivo legal que trata dessa matéria é o art. 7º da lei do inquilinato:

“Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo–se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.

Portanto, extinto o usufruto, o nu-proprietário tem até 90 dias para notificar o locatário e rescindir o contrato. A notificação, feita dentro dos 90 dias, é para desocupação em 30 dias, sob pena de despejo.

Passados esses 90 dias, sem o exercício do direito de rescisão, ele assume a posição contratual de locador, que era do antigo usufrutuário. O prazo de 90 dias conta da averbação de cancelamento do usufruto.

Dessa forma, o locatário, por precaução, deve inserir uma cláusula de vigência no contrato, com anuência do nu-proprietário, para que a locação permaneça em vigor mesmo com o falecimento do usufrutuário.

Esse entendimento é o que melhor se coaduna com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a saber:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO PREDIAL. EXTINÇÃO DO USUFRUTO. AÇÃO DE DESPEJO. DIREITO DO NU-PROPRIETÁRIO. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. (…) 1. A Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que: “Ocorrendo a extinção do usufruto, o nu-proprietário reveste-se do pleno domínio do imóvel, estando, portanto, apto a ajuizar ação de despejo em face da locatária”. (STJ, REsp 736.954/MG, Rel. Min. Laurita Vaz, publ. 28/05/2007). (STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1.561.211/SP, Rel. Min Luis Felipe Salomão, publ. 03/08/2020)”

[1] “Reconhece-se, pois, a autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito de posse, bem como a expressão econômica do direito possessório como objeto de possível partilha entre os cônjuges no momento da dissolução do vínculo conjugal sem que haja reflexo direto às discussões relacionadas à propriedade formal do bem”. (REsp 1.739.042-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, pub.: 16/09/2020)

[2] Manual de Direito Civil Contemporâneo, Ed. Saraiva, 2ª edição, p. 713..

[3] Exemplo: arts. 47, §2º e 53, II, da Lei 8.245/91

[4] Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência, Ed. Forense, livro digital, p. 1.521

Escrito por Luis Arechavala
Advogado do Escritório Arechavala Advogados

Locação de curtíssima temporada em condomínio

Luis Arechavala em

O surgimento de plataformas virtuais de compartilhamento de imóveis trouxe novas problemáticas aos condomínios em edificações. O assunto tem gerado polêmicas, a começar pela sua natureza: locação ou hospedagem? Vamos entender um pouco cada um desses contratos.

Locação é definido no Código Civil como cessão pelo uso e gozo, mediante remuneração, podendo o objeto da locação estar com pertenças (mobiliado, no caso de imóvel) (1) ou não. A Lei 8.245/91 que dispõe acerca da locação de imóvel prevê a modalidade de locação por temporada (2) quando a locação do imóvel se dá por período inferior a noventa dias.

Já o contrato de hospedagem tem como dinâmica (i) o alojamento temporário, (ii) a frequência individual, (iii) os serviços e (iv) cobrança de diária (3) . Por serviço não se entende aquele à disposição de todos, existente em muitos condomínios (4), mas sim aquele prestado individualmente ao ocupante. Portanto, o que se observa de grande diferencial entre os dois negócios jurídicos é a individualização do serviço prestado.

Desta forma, dependendo da dinâmica adotada no contrato de curtíssima temporada por aplicativo, estaremos mais próximos ou da locação ou da hospedagem, sendo certo que estamos diante de um novo tipo contratual. Cabe ao operador do Direito, quando da análise de novas relações sociais, não tentar forçar as novas situações a tipos contratuais antigos, que não se prestam a regular corretamente a situação. A tecnologia nos desafia constantemente a este exercício.

Mesmo que se considere contrato de aluguel, a locação por diárias, utilizando-se de plataformas digitais, como o Airbnb, apresenta configuração diferente da locação por temporada prevista na Lei de Locações acima mencionada.

Havendo serviço individualizado (café da manhã, arrumação, limpeza, consertos etc.), a relação estabelecida se assemelhará ao contrato de hospedagem – próprio da rede hoteleira –, mas com ele não se confundindo.

Seja locação ou hospedagem, essa relação tem gerado diversos problemas, principalmente na seara condominial, cujas controvérsias vêm sendo decididas pelos Tribunais de todo o país.

Tem-se que diante da alta rotatividade de pessoas, é necessário ter um maior controle de acesso, de modo a conferir segurança aos demais moradores. Ocorre que nem todo condomínio é capaz de suportar as despesas para a contratação de uma estrutura de controle e segurança.

Além disso, por se tratar de um constante rodízio de locatários/hóspedes, muitas vezes sem saber do perfil e histórico pessoal de cada um, muitos moradores acabam sendo prejudicados, por exemplo, por realização de eventuais festas, algazarras e desrespeito aos bons costumes, atrapalhando o sossego e a saúde dos demais condôminos, infringindo regra do Art. 1.336, IV, do Código Civil.

C.C. Art. 1.336, IV – São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Na ponderação de valores fundamentais, o que prevalece nesse caso: faculdade do direito de propriedade (fruição) (5) e a livre iniciativa (6), que têm conotação individual, ou o direito à saúde, segurança e sossego, com um viés mais coletivo? Essa análise deve ser feita de acordo com a especificidade de cada caso concreto.

Nessa seara, com base na proteção desses três pilares, o Desembargador Juarez Fernandes Folhes, da 14ª Câmara Cível do TJRJ, considerou válida a decisão da assembleia de condomínio que limitou a locação por temporada de imóveis ao prazo mínimo de trinta dias, bem como habitação máxima de seis pessoas por unidade. Vejamos a fundamentação:

É lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular esta prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego e segurança ou estiver desviando a finalidade do prédio. No caso, a autora confessa que o apartamento foi alugado 22 vezes no ano. Portanto, restou reconhecido que utiliza sua unidade como se fosse um hotel de alta rotatividade de pessoas, o que por certo, em razão da grande quantidade de pessoas estranhas no condomínio, causa insegurança aos demais condôminos (…). O abalo ao sossego e segurança restou comprovado no relato prestado pelo condomínio, através de sua síndica, no termo circunstanciado da 13ª Delegacia de Polícia, que ocasionou em trâmite perante o 4º Juizado Especial Criminal do Leblon (…). A locação por diária, que vem ocorrendo por meio de sites especializados, vem representando efetivamente uma concorrência aos apart-hotéis, flats e similares, e, por isso, desvia a finalidade do edifício residencial, trazendo inclusive encargos extra à portaria, principalmente quanto à segurança.

(TJRJ – 0486825-49.2015.8.19.0001 – 16.07.17)

O Ministro Luis Felipe Salomão, do STJ, quando do voto no julgamento do REsp 1.819.075/RS, que encontra-se suspenso por pedido de vista, assim se manifestou:

A atividade não é caracterizada como comercial e, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode o condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período. [Acrescentou ainda que] é ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício de direito de propriedade em sua vertente de exploração econômica. O uso regular da propriedade em inseparável análise da função social permite concluir pela possibilidade de exploração econômica do imóvel. [Diante da controvérsia instaurada, assentou que] o eixo principal é a defesa do direito de propriedade, desde que respeitadas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos.

Nota-se do referido voto a dificuldade de classificar essa atividade, que, conforme o magistrado, afastou a atividade comercial, mas não conseguiu colocá-la como atividade de locação. Bem ponderou que a ausência de regulamentação específica dessa nova modalidade gera problemas aos julgadores.

Destaca-se, finalmente, a existência do recente Projeto de Lei 2474/2019, de relatoria do Senador Ângelo Coronel (PSD-BA), cujo objetivo é regulamentar a locação de imóveis residenciais por temporada, feita através de aplicativos. A principal regulamentação é a de somente permitir a prática dessa atividade em condomínios edilícios se houver consentimento de 2/3 dos condôminos, por assembleia ou na convenção.

Conclui-se, portanto, que o direito deve acompanhar os avanços tecnológicos, sob pena de se tornar ineficaz. Vale ressaltar a necessidade de regulamentação para a prática dessa atividade, de modo a conferir segurança jurídica a todas as partes, inclusive terceiros.

Enquanto a questão não é definida pelos Tribunais Superiores, entendemos que os condomínios têm o direito de se autorregulamentar por meio da convenção para evitar abusos, resguardar direitos dos condôminos e fornecer ao síndico ferramentas para administração do condomínio.

Por fim, importante ressaltar que a questão deve ser debatida em assembleia para resolver problemas pontuais – por exemplo, a proibição de uma determinada unidade que cause incômodo aos demais pela alta rotatividade. Nestas hipóteses, deverá o síndico, se tiver poderes na convenção, multar a unidade infratora. Caso não haja essa previsão, só poderá multar com autorização da assembleia, com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (CC, Art. 1.336 §2º) (7).

Dessa forma, a convenção de condomínio é o instrumento hábil para regulamentar tal atividade em condomínios edilícios, seja proibindo ou permitindo, ou mesmo determinar a forma de permissão, cujo quórum para a inclusão da referida norma regulamentadora é de 2/3 dos condôminos.

 

Artigo escrito por Ioná Cytrynbaum, Luis Arechavala e Francisco Egito.

A prevenção à disseminação do Covid-19 nos condomínios

Luis Arechavala em

Viver um período de pandemia na gestão condominial, significa, para o síndico, assumir um papel de responsabilidade muito maior do que os tradicionais três “S”’ – saúde, segurança e sossego – e bons costumes.

É ao síndico que compete cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e decisões da assembleia (Art. 1.348, IV do CC), bem como é dever dos condôminos não utilizar as partes comuns de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1.336, IV do CC) – grifamos.

Diante das formas de contaminação que vem sendo explicitadas amplamente pelas autoridades, vamos abordar algumas providências imediatas, quais sejam, (i) o controle de acesso, (ii) a orientação da equipe de colaboradores, (iii) a higienização das áreas comuns de convívio coletivo, (iv) a rotina da administração do condomínio (v) assembleias e (vi) cuidado com pessoas no grupo de risco.

No controle de acesso, o mais indicado é instalar estações para uso de álcool gel em diversos pontos a fim de evitar aglomerações para o uso. Isso possibilita que os moradores que porventura se esqueçam de fazer a higienização das mãos em um ponto, encontrem outro em seguida. A entrada principal do edifício, o hall dos elevadores, playground e qualquer outro espaço que sirva de acesso da rua para a unidade deve estar bem abastecido e sinalizado.

O treinamento da equipe de portaria é boa prática visando orientar a higienização de moradores, visitantes, prestadores de serviços e, sobretudo, de entregadores – agentes extremamente expostos à contaminação pela natureza de sua atividade.

Como o vírus se transmite principalmente pelas mãos, deve-se implementar uma rotina com maior frequência de limpeza em locais chave, tais como: botoeiras de elevadores, corrimãos de escadas e rampas, maçanetas de portas de lixeiras, elevadores e escadas, grades dos portões de acesso, entre outros, a depender da estrutura física de cada edificação.

O mobiliário usado em condomínio normalmente fica posicionado para proporcionar um convívio mais próximo das pessoas, o que nesse momento deve ser evitado. Portanto, sempre que possível, deve-se removê-los dos locais de espera – playgrounds, hall de elevadores, portarias, piscina, salões de festas ou jardins – visto que os pontos de aglomeração contribuem para a disseminação do COVID-19. Academia, parquinhos, piscina, salão de festa, sauna e outros devem preferencialmente ser fechados. Restaurante, apenas na modalidade delivery e fechaduras com acionamento por digital devem ser desligadas. Em relação aos elevadores o uso deve ser consciente, cedendo prioridade aos idosos

Muitas convenções preveem assembleias ordinárias para a segunda quinzena de março. A realização destas reuniões vai contra todas as medidas de segurança impostas.  Contudo, existe um fato sobre o qual ainda não há um posicionamento oficial das autoridades, que é o travamento automático, pelas instituições financeiras, da conta bancária do condomínio em caso de expiração do mandato do síndico. Para continuidade do serviço, os bancos exigem a apresentação de uma ata de assembleia.

A realização de assembleias virtuais seria o mais recomendável, porém, a ausência de normatização e de aparato eletrônico de amplo acesso, torna essa medida suscetível de nulidade. Uma solução provisória seria fazer uma assembleia com apenas um item objetivando uma prorrogação extraordinária do mandato do síndico por trinta dias para solucionar esses problemas administrativos. Reunião rápida e sem maiores consequências para os ausentes.

Os idosos são os mais vulneráveis e necessitam de ajuda, pois não devem sair de casa. Como têm mais dificuldades para fazer compras por meio digital, cabe a comunidade oferecer ajuda, realizando compras e outros afazeres. A solidariedade, como um dos objetivos fundamentais da República, não pode ser apenas um enfeite no texto constitucional, que prevê no artigo 3º: “Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: I – construir uma sociedade livre, justa e solidária;”

As orientações acima não dispensam a consulta de um advogado especializado em direito condominial, bem como de um profissional da área de saúde para a necessária adaptação a cada condomínio.

 

Artigo escrito por Luis Arechavala e Marisa Dreys

Advogados do Escritório Arechavala Advogados.