Os condomínios sempre sofreram com a inadimplência de seus moradores. E esse problema se agrava com a crise econômica, em especial devido a baixa multa aplicada pela lei:2% (Art. 1.366 § 1º). Ou seja, diante de vários credores, postergam-se as dívidas mais “baratas”.

Para tentar forçar o pagamento, os condomínios têm utilizado diversos expedientes, tais como proibição de utilização de área comum (piscina, salão de festas), suspensão de serviços de energia e água, e até desprogramação do elevador ao andar do devedor.

Porém, os tribunais rechaçam qualquer medida coercitiva, entendendo como vexatória – mesmo que haja autorização da convenção ou da assembleia – condenando por vezes o edifício em danos morais, vejamos:

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de pavimentos, localizando-se o apartamento no oitavo andar, o equipamento passa a ter status de essencial à utilização da propriedade (…) ilegalidade da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária que veda a restrição ao uso dos elevadores em decorrência do inadimplemento de taxas condominiais (…) condeno ao pagamento no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais” (REsp 1.401.815/ES Min. Nancy Andrighi, 13/12/2013).

“A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, (…) único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desbordando ditames do princípio da dignidade humana” – não teve condenação em danos morais (STJ, REsp 1.564.30/MG, Min. Marco Aurélio Belizze, 15/06/2016)

A única medida punitiva que o STJ admite, além da cobrança judicial, é a prevista no Art. 1.337 do Código Civil, que prevê a punição de até cinco vezes o valor da cota condominial para o condômino “que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio” e até dez vezes para “condôminos que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais”.

“Nota-se que a utilização do termo ‘reiteradamente’ do Art. 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino (…) nesse contexto o condômino nocivo ou antissocial não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividade de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais.” (STJ, REsp 1.247.020/DF, Min. Luis Felipe Salomão, 11/11/2015)

Vale ressaltar que o inadimplente de cotas condominiais pode ter seu imóvel penhorado e levado a leilão, não podendo se valer do benefício da impenhorabilidade do bem de família.

O locatário que descumpre suas obrigações contratuais pode virar réu em ações de despejo e cobrança. E também pode ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito – como o SPC e o SERASA.

Vale ressaltar que qualquer documento que represente dívida, tais como cheque, nota promissória, sentença judicial, contrato firmado pelo devedor e duas testemunhas, etc., podem ser objeto de protesto, junto ao Cartório de Protesto de títulos (Artigo 9° da Lei 9.492/1997).

Os Cartórios de Protestos, como banco de dados de inadimplência oficial do Poder Público no Brasil, enviam diariamente informações de nomes protestados e cancelados ao SERASA, SPC e demais associações de proteção de crédito conveniadas.

Todo e qualquer nome inserto ou excluído da base de dados dos tabelionatos, necessariamente, será atualizado em todos os bancos de dados privados de inadimplentes do Brasil que forem conveniados.

Para tanto, o locador deve protestar a dívida, ou seja, informar a ocorrência do inadimplemento ao Cartório de Protestos da localidade, apresentando o contrato de locação assinado pelas partes e a planilha informativa do débito (Artigo 9° da Lei 9.492/1997).

O locatário deve ser informado sobre o protesto da dívida. A comunicação deve ser realizada por escrito, contendo a pormenorização da dívida, indicação dos dias de atraso e a ciência quanto à inscrição do nome nos quadros dos devedores.

É recomendável que esta notificação seja realizada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para possibilitar o locatário de pagar a dívida e evitar o protesto.

Por fim, cabe ressaltar que jurisprudência pátria é favorável ao protesto da dívida oriunda de contrato de locação. Veja-se:

Não havendo demonstração de que o locatário está em dia com as obrigações assumidas, mostra-se legítima a inscrição de seu nome em órgãos de proteção ao crédito. II. Caso em que o contrato de locação demonstra autorização da imobiliária para a negativação do nome do locatário em caso de inadimplemento. Negado seguimento ao recurso.

(TJRS; AI 141209-59.2014.8.21.7000; 16ª Câmara Cível; Rel. Des. Ergio Roque Menine; Julg. 24/04/2014).

Toda assembleia de condomínio válida se inicia com a convocação dentro dos padrões legais. Este é um tema de suma importância, caso contrário, um vício na convocação pode anular toda a assembleia. Portanto, vamos adentrar aos detalhes da forma correta de convocação.

QUEM PODE CONVOCAR

             Terão poderes para efetuar a convocação para a assembleia:

Síndico – De acordo com os arts. 1.348, I e 1.355 do Código Civil (CC). Importante ressaltar que quando a convocação é feita pela administradora do condomínio, ela está atuando em nome do síndico;

Quem a convenção outorgar poderes – A convenção pode outorgar poderes a outros órgãos ou cargos. É comum ver convenções outorgando poderes para o conselho deliberativo ou mesmo para o presidente do conselho fiscal convocarem, quando tratar de matéria de suas competências.

¼ dos condôminos – Na forma do artigo 1.355 do CC. Tanto para as ordinárias (caso o síndico não faça no prazo previsto na convenção, conforme art. 1.350 § 1º do CC), quanto para as extraordinárias.

Qualquer condômino – A legislação prevê esta hipótese em duas situações: (a) em caso de obras ou reparos necessários com despesas excessivas, na omissão ou impedimento do síndico (art. 1.341, § 3º, do CC). O conceito de despesas excessivas é vago e tem de ser feito de acordo com o caso concreto, considerando a realidade econômica da comunidade; (b) com autorização judicial, em caso omissão do síndico e de ¼ dos condôminos, para a assembleia ordinária. (art. 1.350, §2º, do CC).

FORMA E PRAZO DE CONVOCAÇÃO

 A forma e o prazo da convocação devem estar previstos na convenção do condomínio (art. 1.350 do CC).

Conquanto aluda o artigo 1.350 do Código Civil à “forma prevista na convenção”, parecendo autorizar a convocação oral, força é concluir pela inadequação dessa via. É que a assembleia só pode deliberar validamente sobre matérias objeto da ordem do dia. Diante disso, é curial que a convocação deva ser feita por escrito, devendo o síndico zelar pela comprovação de sua regularidade.

O artigo 1.354 do CC contém um requisito que a lei considera indispensável para a validade da votação da assembleia: não pode deliberar se não forem convocados todos os condôminos. Vale dizer que é possível a instalação de assembleia para discutir certas questões de interesse de algum grupo de condôminos; todavia, para que possa, validamente, “deliberar” é indispensável a convocação de todos.

Para as assembleias em geral, o edital, que representa o anúncio e, ao mesmo tempo, convite para a realização da reunião, deverá conter: a) data da expedição ou da publicação do edital, quando a convenção o exigir, e remessa protocolada, a todos os condôminos, com antecedência de oito dias, salvo em casos de urgência comprovada quando o prazo poderá ser reduzido; b) designação do local, dia e hora em que será realizada a reunião, em primeira convocação, com o quorum previsto e, o horário da segunda convocação, com o mínimo de presenças indispensável, se for o caso; c) a especificação da matéria a ser discutida e votada; d) a assinatura de quem houver procedido à convocação.

É nula a deliberação em assembleia de matéria que não conste expressamente da ordem do dia, que deve ser obedecida para que os condôminos não sejam apanhados de surpresa.

De fato, nada impede que da ordem do dia conste o título “assuntos gerais”. O que não se permite é que sob essa rubrica aprovem-se despesas ou assuntos que não foram objeto de pauta, surpreendendo os demais condôminos.

Havendo recusa no recebimento, necessário o encaminhamento através do correio com o devido registro de recepção. Aceitável, outrossim, que o próprio funcionário do edifício proceda à entrega do aviso da assembleia, atestando o resultado da diligência.

Importante ressaltar que cabe ao condomínio comprovar que convocou todos os condôminos.

CONTEÚDO DA CONVOCAÇÃO

 Não indica a lei o conteúdo, mas é inquestionável que ela deverá fixar, com a necessária clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia, quem faz a convocação, bem como as matérias que serão objeto de deliberação (ordem do dia).

A determinação da ordem do dia fica, em regra, a critério de quem faz a convocação, mas há certas matérias obrigatoriamente incluídas na assembleia geral ordinária.

Como é curial, não pode a assembleia deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia, nem pode deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.

Como dito, é abusivo e ilegal tentar encartar sob o título “assuntos gerais”, ‘diversos assuntos’, ‘outras questões’, e assemelhados qualquer votação suscetível de gerar obrigações para o condomínio ou que altere, ou inove, a utilização das coisas e áreas de uso comum, porque estas são questões extraordinárias e sob aqueles títulos se situam apenas matérias de mera rotina. A deliberação estranha à ordem do dia é insuscetível de convalidação posterior.