O locatário que descumpre suas obrigações contratuais pode virar réu em ações de despejo e cobrança. E também pode ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito – como o SPC e o SERASA.

Vale ressaltar que qualquer documento que represente dívida, tais como cheque, nota promissória, sentença judicial, contrato firmado pelo devedor e duas testemunhas, etc., podem ser objeto de protesto, junto ao Cartório de Protesto de títulos (Artigo 9° da Lei 9.492/1997).

Os Cartórios de Protestos, como banco de dados de inadimplência oficial do Poder Público no Brasil, enviam diariamente informações de nomes protestados e cancelados ao SERASA, SPC e demais associações de proteção de crédito conveniadas.

Todo e qualquer nome inserto ou excluído da base de dados dos tabelionatos, necessariamente, será atualizado em todos os bancos de dados privados de inadimplentes do Brasil que forem conveniados.

Para tanto, o locador deve protestar a dívida, ou seja, informar a ocorrência do inadimplemento ao Cartório de Protestos da localidade, apresentando o contrato de locação assinado pelas partes e a planilha informativa do débito (Artigo 9° da Lei 9.492/1997).

O locatário deve ser informado sobre o protesto da dívida. A comunicação deve ser realizada por escrito, contendo a pormenorização da dívida, indicação dos dias de atraso e a ciência quanto à inscrição do nome nos quadros dos devedores.

É recomendável que esta notificação seja realizada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para possibilitar o locatário de pagar a dívida e evitar o protesto.

Por fim, cabe ressaltar que jurisprudência pátria é favorável ao protesto da dívida oriunda de contrato de locação. Veja-se:

Não havendo demonstração de que o locatário está em dia com as obrigações assumidas, mostra-se legítima a inscrição de seu nome em órgãos de proteção ao crédito. II. Caso em que o contrato de locação demonstra autorização da imobiliária para a negativação do nome do locatário em caso de inadimplemento. Negado seguimento ao recurso.

(TJRS; AI 141209-59.2014.8.21.7000; 16ª Câmara Cível; Rel. Des. Ergio Roque Menine; Julg. 24/04/2014).

Toda assembleia de condomínio válida se inicia com a convocação dentro dos padrões legais. Este é um tema de suma importância, caso contrário, um vício na convocação pode anular toda a assembleia. Portanto, vamos adentrar aos detalhes da forma correta de convocação.

QUEM PODE CONVOCAR

             Terão poderes para efetuar a convocação para a assembleia:

Síndico – De acordo com os arts. 1.348, I e 1.355 do Código Civil (CC). Importante ressaltar que quando a convocação é feita pela administradora do condomínio, ela está atuando em nome do síndico;

Quem a convenção outorgar poderes – A convenção pode outorgar poderes a outros órgãos ou cargos. É comum ver convenções outorgando poderes para o conselho deliberativo ou mesmo para o presidente do conselho fiscal convocarem, quando tratar de matéria de suas competências.

¼ dos condôminos – Na forma do artigo 1.355 do CC. Tanto para as ordinárias (caso o síndico não faça no prazo previsto na convenção, conforme art. 1.350 § 1º do CC), quanto para as extraordinárias.

Qualquer condômino – A legislação prevê esta hipótese em duas situações: (a) em caso de obras ou reparos necessários com despesas excessivas, na omissão ou impedimento do síndico (art. 1.341, § 3º, do CC). O conceito de despesas excessivas é vago e tem de ser feito de acordo com o caso concreto, considerando a realidade econômica da comunidade; (b) com autorização judicial, em caso omissão do síndico e de ¼ dos condôminos, para a assembleia ordinária. (art. 1.350, §2º, do CC).

FORMA E PRAZO DE CONVOCAÇÃO

 A forma e o prazo da convocação devem estar previstos na convenção do condomínio (art. 1.350 do CC).

Conquanto aluda o artigo 1.350 do Código Civil à “forma prevista na convenção”, parecendo autorizar a convocação oral, força é concluir pela inadequação dessa via. É que a assembleia só pode deliberar validamente sobre matérias objeto da ordem do dia. Diante disso, é curial que a convocação deva ser feita por escrito, devendo o síndico zelar pela comprovação de sua regularidade.

O artigo 1.354 do CC contém um requisito que a lei considera indispensável para a validade da votação da assembleia: não pode deliberar se não forem convocados todos os condôminos. Vale dizer que é possível a instalação de assembleia para discutir certas questões de interesse de algum grupo de condôminos; todavia, para que possa, validamente, “deliberar” é indispensável a convocação de todos.

Para as assembleias em geral, o edital, que representa o anúncio e, ao mesmo tempo, convite para a realização da reunião, deverá conter: a) data da expedição ou da publicação do edital, quando a convenção o exigir, e remessa protocolada, a todos os condôminos, com antecedência de oito dias, salvo em casos de urgência comprovada quando o prazo poderá ser reduzido; b) designação do local, dia e hora em que será realizada a reunião, em primeira convocação, com o quorum previsto e, o horário da segunda convocação, com o mínimo de presenças indispensável, se for o caso; c) a especificação da matéria a ser discutida e votada; d) a assinatura de quem houver procedido à convocação.

É nula a deliberação em assembleia de matéria que não conste expressamente da ordem do dia, que deve ser obedecida para que os condôminos não sejam apanhados de surpresa.

De fato, nada impede que da ordem do dia conste o título “assuntos gerais”. O que não se permite é que sob essa rubrica aprovem-se despesas ou assuntos que não foram objeto de pauta, surpreendendo os demais condôminos.

Havendo recusa no recebimento, necessário o encaminhamento através do correio com o devido registro de recepção. Aceitável, outrossim, que o próprio funcionário do edifício proceda à entrega do aviso da assembleia, atestando o resultado da diligência.

Importante ressaltar que cabe ao condomínio comprovar que convocou todos os condôminos.

 

CONTEÚDO DA CONVOCAÇÃO

 Não indica a lei o conteúdo, mas é inquestionável que ela deverá fixar, com a necessária clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia, quem faz a convocação, bem como as matérias que serão objeto de deliberação (ordem do dia).

A determinação da ordem do dia fica, em regra, a critério de quem faz a convocação, mas há certas matérias obrigatoriamente incluídas na assembleia geral ordinária.

Como é curial, não pode a assembleia deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia, nem pode deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.

Como dito, é abusivo e ilegal tentar encartar sob o título “assuntos gerais”, ‘diversos assuntos’, ‘outras questões’, e assemelhados qualquer votação suscetível de gerar obrigações para o condomínio ou que altere, ou inove, a utilização das coisas e áreas de uso comum, porque estas são questões extraordinárias e sob aqueles títulos se situam apenas matérias de mera rotina. A deliberação estranha à ordem do dia é insuscetível de convalidação posterior.

Podem os condôminos serem representados por procurador nas assembleias.

O presidente da reunião deverá verificar o preenchimento dos requisitos legais da procuração, mencionados no § 1º do art. 654 do Código Civil: “(…) lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos”.

Desnecessário que se faça o reconhecimento da assinatura, a menos que o edital de convocação ou a convenção exijam, na forma do §2º do artigo 654 do Código Civil: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida”.

Por cautela, deve o presidente da assembleia arquivar, juntamente com a ata, as procurações apresentadas (cópia ou original) para que possam servir de prova numa eventual lide sobre a validade do instrumento de mandato.

A lei brasileira é omissa a respeito do problema decorrente da outorga ilimitada de mandatos para representação de condôminos na assembleia geral

Na França, por exemplo, conquanto reconhecida como regra geral a faculdade da livre representação, estabelece a lei exceções ao impor restrições ao síndico e ao limitar a três o número de mandatos outorgados a cada mandatário (João Batista Lopes – Condomínio, Ed. RT, 10ª Edição, p. 23).

Portanto, vigora no Brasil a regra da livre representação, já que a lei não estabelece restrições a esse direito.

Contudo, pode a convenção de condomínio impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por representante, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico. Vide decisão abaixo:

 

Proc. nº 0000909-42.2007.8.19.0212

TJRJ, DES. HORACIO S RIBEIRO NETO, 16/09/2008 – 4ª CAMARA CIVEL – Ação de anulação de assembléia geral ordinária de condomínio. (…) Vedando a convenção que o síndico se valha de procuração a ele outorgada, deve ser mantida a sentença que anulou a assembléia onde se utilizou o síndico de mandatos outorgados a ele e à empresa da qual é representante legal.

 

Tais cláusulas não conflitam com a lei condominial, já que não impedem a representação dos condôminos, mas apenas lhes impõem limites no interesse comum.

Outra medida salutar é a proibição de ser constituído procurador membro do Conselho Consultivo, bem como seus parentes próximos. Igualmente deve ser vetada pela convenção a outorga da procuração a empregado do condomínio, pois, como subordinado de todos os coproprietários, sua presença representando um condômino quebra o princípio de hierarquia, que o impede de deliberar contra seu empregador (condomínio) em caso de conflito com seu mandante, assim como qualquer matéria referente às relações com os empregados submetida à Assembleia. Inúmeras hipóteses idênticas podem ocorrer, mas apenas estas já são suficientes para realçar a inconveniência de se outorgar procuração a empregado do edifício para representar o mandante na Assembleia Geral.

Caso o imóvel tenha mais de um proprietário, qualquer destes poderá comparecer representando a unidade, sem a necessidade de procuração do outro.

Tendo falecido o proprietário, a representação é feita pelo inventariante (que deverá apresentar o termo de inventariança assinado pelo juiz). Até que seja firmado o compromisso de inventariança, diz o art. 1.797 do Código Civil, que: (…) a administração da herança caberá, sucessivamente: I – ao cônjuge ou companheiro, se com o outro convivia ao tempo da abertura da sucessão; II – ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, e, se houver mais de um nessas condições, ao mais velho; III – ao testamenteiro; IV – a pessoa de confiança do juiz, na falta ou escusa das indicadas nos incisos antecedentes, ou quando tiverem de ser afastadas por motivo grave levado ao conhecimento do juiz.

Pertencendo o imóvel a uma pessoa jurídica, o representante será a pessoa nomeada no contrato social.

A obrigação de provar sua condição de representante é da pessoa que comparece à assembleia; ao presidente cumpre conferir a legalidade da representação.

Na dúvida sobre a legalidade da procuração, recomenda-se aprova-la para evitar futuras demandas indenizatórias, eis que a boa-fé é presumida em nosso ordenamento jurídico. Se mais tarde descobrirem que era falsa, pode-se anular a assembleia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão assemblear, sem prejuízo de configuração de crime.

A procuração cessa de acordo com as regras previstas no artigo 682 do Código Civil: revogação ou renúncia, morte ou interdição de uma das partes, mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para exercê-los, término do prazo (se outorgada com prazo determinado) ou conclusão do negócio (se outorgada para única ou determinadas assembleias).