O Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente sobre o prazo para fiador cobrar de inquilino quantia pela qual tenha sido responsabilizado.

 

Foi firmado entendimento de que se o fiador pagar o débito do locatário inadimplente não há renovação da dívida.

 

O responsável pelo débito assumiria o lugar do antigo credor/proprietário e a obrigação manteria as mesmas características, inclusive o prazo prescricional de 3 anos.

 

Desse modo, o fiador possui prazo trienal, contado desde o pagamento do débito, para propor ação em face do locatário inadimplente e reaver a quantia paga. A saber:

“o prazo prescricional para fiador propor ação em face de locatário inadimplente por dívida que tenha assumido é de 3 anos” (REsp 1.432.999-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, por unanimidade, julgado em 16/5/2017)

Um casal de moradores de Copacabana pretendia instalar cortina de vidro em seu apartamento. A convenção do condomínio onde residem não vedava a presença deste aparato, tampouco houve resistência por parte da assembleia condominial. Desta forma, a supramencionada cortina foi providenciada.

Contudo, o Município do Rio de Janeiro foi alertado e enviou notificação extrajudicial ao casal, informando que a instalação deste aparato seria irregular por ocasião da Lei Complementar Municipal 145/2014, que proíbe o fechamento completo, do chão ao teto, de varandas na Zona Sul do Rio de Janeiro. O Município argumentou, também, que se tratava de obra dependente de prévia licença por parte do órgão administrativo competente. Assim, exigiu a retirada da cortina, sob pena de imposição de multa e demolição pela via judicial.

A questão foi levada para o Poder Judiciário. O juízo de primeira instância desconsiderou os argumentos levantados pela municipalidade e permitiu que o casal continuasse com a cortina de vidro instalada.

O Município do Rio de Janeiro recorreu. O Desembargador Peterson Barroso Simão, ao proferir o seu voto, corroborou o entendimento da primeira instância, assim frisando: “a utilização do sistema de envidraçamento retrátil de varandas não configura obra ou construção nem o fechamento definitivo da área externa, pois tal sistema permite a abertura total ou fechamento dos painéis de vidro, exatamente como uma cortina ou um toldo”

Ademais, ressaltou que “não há alteração da fachada do imóvel ou empobrecimento da edificação, pois a instalação do equipamento retrátil não altera a harmonia arquitetônica da fachada da edificação”

Por fim, o Desembargador assim considerou “não se deve confundir a autorização para fechamento total das varandas para todas as regiões da cidade do Rio de Janeiro, exceto a zona sul, com a possibilidade de instalação de cortinas de vidro, que, como já acima afirmado, não constitui obra a ser licenciada nem se constitui em fechamento total de varanda”

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Em homenagem e agradecimento ao Sr. Ruy Rayol (síndico e grande estudioso do direito)

Em tempos de crise, a limitação da multa em dívida condominial em 2% é quase um convite ao inadimplemento.

Como já dito em artigos anteriores, o Poder Judiciário não se mostra muito flexível com novas formas de pressão para pagamento destes débitos, e tem condenado Condomínios à indenizações por dano moral por restringir uso de área comum, entre outras formas de coerção.

Ocorre que, se a multa é limitada por lei, os juros de mora são de livre instituição pelos condôminos, através da Convenção de Condomínio, assim compensando a baixa multa. É o que diz o Art. 1.366 § 1º do Código Civil vejamos:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. – grifo nosso.

E o Superior Tribunal de Justiça vem ratificando esse posicionamento, através de diversas decisões, vejamos alguns exemplos:

Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. Destarte, a redação do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por cento) ao mês, é aplicável apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. (AgRg no REsp Nº 1.445.949/SP Rel: Min. Raul Araújo, j. 02/05/2016)

Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. (REsp 1.002.525/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 16/09/2010)

Talvez o legislador não tenha se dado conta que a liberação dos juros é muito mais onerosa para o condômino que a limitação da multa, eis que os juros de mora se contam mensalmente, enquanto a multa é única.

Vale ressaltar que, em nosso entendimento, os juros de mora, embora sejam de livre instituição, não podem ser excessivamente onerosos, sob pena de caracterizar abuso de direito, na forma do Art. 187 do Código Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons  costumes. – grifamos