Categoria: Direito Imobiliário

Direito de preferência em contrato de locação

Caroline Alves em

O Artigo 27 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) confere ao Locatário direito de preferência para adquirir o imóvel que aluga, nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.

A fim de dar cumprimento à norma em questão, compete ao Locador levar ao conhecimento do inquilino a existência de alguma das situações acima apontadas, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Recentemente, ao apreciar o Recurso Especial n° 1554437, o Superior Tribunal de Justiça afirmou que a inobservância de tal regramento pelo locador poderá ensejar indenização ao locatário, caso este comprove que tinha meios de comprar o bem nas mesmas condições que eventual adquirente.

O STJ indicou, ainda, que o desrespeito ao direito de preferência pode ter outro efeito, qual seja: a aquisição forçada do bem pelo inquilino, desde que observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato.

Isto é: além de possível indenização a título de perdas e danos, o inquilino prejudicado poderá ter o imóvel para si, desde que: (i) deposite o preço e demais despesas do ato de transferência (escritura, registro, etc.); (ii) formule tal pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros e (iii) promova a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis competente, pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação do imóvel.

Atenção: a não averbação do contrato de locação no cartório de registro de imóveis competente pelo locatário, ainda que por falha imputável ao locador, impede que aquele tome o imóvel para si na hipótese em questão.

Falha de administradora leva à rescisão de contrato sem multa

Luis Arechavala em

A relação mantida entre o Condomínio e Administradora é de consumo, vez que o primeiro, utiliza os serviços da segunda na qualidade de destinatário final, nos termos do artigo 2° do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

 

O §2º do Art. 20 do CDC preconiza que “são impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam (…)”.

 

Assim, a jurisprudência pátria permite que o Condomínio rescinda o contrato com a Administradora, sem cobrança de multa, caso detecte problemas na prestação de serviços – por exemplo: perda de prazos, prestação de contas, pagamentos indevidos, ou seja, situações que denotem ineficiência.

 

Para ilustrar a questão, segue julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro neste sentido:

 

Processo n° 0162535-53.2009.8.19.0001

Des(a). CELSO PERES – 16/10/2013

Contrato de prestação de serviços. Rescisão unilateral pelo condomínio. Multa rescisória que deve ser afastada diante do justo motivo. A troca de e-mails entre o representante do condomínio e os prepostos da ré revela que não foi dada, desde o início, a assistência profissional necessária na solução da questão envolvendo a regularização do cadastro do empregado contratado junto a FETRANSPOR para bilhete eletrônico. Houve desídia da ré, enquanto administradora, com relação ao não cumprimento da determinação do condomínio de se cobrar multa do condômino anti-social, bem como na liberação do cheque para pagamento de despesas com manutenção, o que constitui violação à clausula 2ª, item ´a´(assessorar o síndico visando o fiel cumprimento da Escritura de Convenção e do Regulamento Interno).