DA POSSIBILIDADE DE EXECUÇÃO DAS COTAS DE CONDOMÍNIO VENCIDAS AO LONGO DO CURSO DO PROCESSO

 

O novo Código de Processo Civil (“CPC”) incluiu, dentre o rol de títulos executivos extrajudiciais, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

 

Não há dúvidas de que a intenção do legislador, ao elevar a cota condominial à condição de título executivo extrajudicial, é de acelerar o adimplemento da dívida, para que a coletividade dos condôminos não seja prejudicada pela morosidade da justiça.

 

Nesse sentido, vejamos a lição de Nelson Nery[1]:

 

A grande vantagem de considerar a parcela de rateio das despesas de condomínio título executivo é que será desnecessário propor a ação sob o procedimento comum para cobrar o que porventura não tenha sido pago. A execução acelerará o trâmite da cobrança.

 

Trata-se de grande inovação, que visa também apaziguar antiga discussão sobre a força executiva das cotas condominiais, ainda que registradas em ata de assembleia[2].

 

Agora que a cota condominial é expressamente considerada como título executivo extrajudicial, outro tema passa a ser o centro de controvérsias: sendo a dívida condominial de trato sucessivo, seria possível, no processo de execução, obrigar o executado ao pagamento das cotas condominiais que vierem a vencer no curso da demanda?

 

A jurisprudência produzida na vigência do CPC/73 segue o entendimento de que a parcela vincenda carece de exigibilidade, motivo pelo qual sua cobrança somente poderia ser realizada por meio do procedimento sumário.

 

Nessa linha, já sob a vigência do novo CPC, a 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP adotou entendimento negativo quanto a matéria, vejamos:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS – DECISÃO QUE AFASTA INCIDÊNCIA DAS COTAS VINCENDAS NO CURSO DA LIDE – TÍTULO EXECUTIVO – ART. 783 DO CPC– NECESSIDADE DE SER O CRÉDITO CERTO, LIQUIDO E EXIGÍVEL – ART. 323 DO CPC – INAPLICABILIDADE EM PROCESSO EXPROPRIATÓRIO – RECURSO IMPROVIDO.

 

(TJ-SP – AI: 21826112820168260000 SP 2182611-28.2016.8.26.0000, Relator: Francisco Casconi, Data de julgamento: 11/10/2016, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 13/10/2016)

 

 

Na mesma toada, a doutrina[3] ainda se posiciona de forma conservadora sobre o tema:

 

A aplicação do princípio da subsidiariedade não implica fuga dos princípios elementares que especificam o tipo de processo. Tanto o processo de conhecimento quanto o de execução têm seus fundamentos próprios em razão da forma distinta de provimentos jurisdicionais que, através deles, são postulados. Em razão disso, alguns tópicos específicos do processo de conhecimento são inviáveis na execução, mesmo que por força de aplicação subsidiária, como, por exemplo, a inclusão de prestações periódicas no pedido, independentemente de pedido do autor (pois a execução se baseia no que consta do título).

 

Data vênia, ousamos discordar deste posicionamento.

 

DA PREOCUPAÇÃO DO LEGISLADOR COM A CELERIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL – INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA – APLICAÇÃO DO ART. 323 DO NCPC AO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO

 

A execução é regida por procedimento específico, conforme o regramento do Livro II da parte especial do Código de Processo Civil em vigor.

 

Não obstante, naquilo em que for compatível, aplica-se ao processo de execução as normas relativas ao procedimento comum, ainda que de forma subsidiária. In verbis:

 

Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário desde Código ou de lei.

Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução. (Grifamos)

 

A importância desta norma é tamanha, que o legislador optou por repeti-la no art. 771/CPC:

 

Art. 771. Este Livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.

Parágrafo único. Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte especial. (Grifamos)

 

Ora, se é possível aplicar no processo de execução as normas referentes ao procedimento comum, é de se concluir, portanto, que é possível também a aplicação do art. 323/CPC à execução de título executivo extrajudicial que verse sobre parcelas de trato sucessivo.

 

Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

 

Aqui, verifica-se a intenção do legislador de proporcionar a economia processual, evitando que sejam ajuizadas diversas demandas com o mesmo objetivo, qual seja, o adimplemento do crédito condominial, em homenagem ao princípio constitucional da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF).

 

 

DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS

 

Ao contrário do que defende a jurisprudência supra mencionada, a execução de cotas condominiais vincendas não importa em afastamento do requisito da exigibilidade para execução do título executivo extrajudicial. Explica-se.

 

A cota de condomínio possui valor líquido e certo estabelecido na ata de assembleia (ou convenção condominial, conforme o caso), sendo de pleno conhecimento do devedor, eis que as decisões assembleares (ou normas previstas na convenção) obrigam a todos.

 

Assim sendo, se a cota resta vencida durante o curso da execução e o executado não paga por qualquer via – judicial ou extrajudicial -, passa a ser plenamente possível incluir tais valores na demanda.

 

Importante frisar, também, que não há no Código de Processo Civil, explícita ou implicitamente, qualquer norma que impeça a aplicação do art. 323 ao procedimento da execução.

 

O próprio Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, ainda na vigência do CPC/73, a possibilidade de inclusão de parcelas vincendas em execução de título extrajudicial:

 

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INCLUSÃO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS INADIMPLIDOS NO CURSO DA DEMANDA. ART. 290 DO CPC. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE DÚVIDAS QUANTO AOS VALORES INADIMPLIDOS DEVIDOS. 1. Incluem-se na execução os débitos locatícios vencidos e inadimplidos no decorrer da demanda, nos termos do art. 290 do CPC. 2. Entendimento a que se chega ante a aplicação do art. 598 do CPC e a consagração dos princípios da celeridade e economia processual. 3. Recurso especial provido.

 

(STJ – REsp: 1390324 DF 2013/0193681-9, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2014,  T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2014)

 

Veja-se ainda, pelo excerto abaixo, que a razão de decidir adotada pelo relator do julgamento supracitado coaduna-se com a argumentação aqui trazida:

 

Consectariamente, proibir a inclusão dos débitos locatícios vencidos no decorrer da execução e não pagos pelo locatário acarretaria o ajuizamento de novas execuções, com base na mesma relação de direito material e no mesmo contrato.

Portanto, em homenagem aos princípios da efetividade e economia processual, revela-se cabível, na hipótese, a inclusão na execução dos aluguéis vencidos após o ingresso em juízo até o desapossamento do bem.

(Grifo nosso)

 

 

 

 

 

DA INTERPRETAÇÃO DO NOVO CPC

 

Também podemos concluir que é possível incluir no processo de execução as parcelas vencidas durante o curso da demanda ao realizar uma interpretação do novo CPC sob a ótica histórica, sistemática, lógica e teleológica.

 

Nas palavras de Maria Helena Diniz[4]:

 

(…) toda interpretação jurídica é de natureza teleológica fundada na consistência valorativa do direito, operando-se numa estrutura de significações e não isoladamente, de modo que cada preceito normativo significa algo situado no todo do ordenamento jurídico. A norma, portanto, deverá ser interpretada no conjunto da ordenação jurídica, implicando a apreciação dos fatos e valores que lhe deram origem, mas também a dos supervenientes.

 

Desse modo, para aplicar a norma ao caso concreto de forma satisfatória, deve ser levado em consideração não somente seu texto, mas também outros fatores, tais como princípios, contexto social e a intenção do legislador.

 

Como já dito anteriormente, o novo CPC possui como um de seus principais objetivos a simplificação do processo, de forma a garantir a celeridade de sua tramitação.

 

Prova de que assim pretendeu o legislador ao elaborar o novo código processual é sua própria exposição de motivos. Veja-se:

 

O novo Código de Processo Civil tem o potencial de gerar um processo mais célere, mais justo, porque mais rente às necessidades sociais e muito menos complexo.

A simplificação do sistema, além de proporcionar-lhe coesão mais visível, permite ao juiz centrar sua atenção, de modo mais intenso, no mérito da causa.

Com evidente redução da complexidade inerente ao processo de criação de um novo Código de Processo Civil, poder-se-ia dizer que os trabalhos da Comissão se orientaram precipuamente por cinco objetivos: 1) estabelecer expressa e implicitamente verdadeira sintonia fina com a Constituição Federal; 2) criar condições para que o juiz possa proferir decisão de forma mais rente à realidade fática subjacente à causa; 3) simplificar, resolvendo problemas e reduzindo a complexidade de subsistemas, como, por exemplo, o recursal; 4) dar todo o rendimento possível a cada processo em si mesmo considerado; e, 5) finalmente, sendo talvez este último objetivo parcialmente alcançado pela realização daqueles mencionados antes, imprimir maior grau de organicidade ao sistema, dando-lhe, assim, mais coesão.

 

Assim, a possibilidade aqui defendida nada mais representa do que o fiel cumprimento da intenção da norma jurídica interpretada: a simplificação da execução, no caso, da dívida de condomínio.

 

Seguindo essa lógica, é contraproducente imaginar que a cota condominial seja agora considerada título executivo extrajudicial para que o condomínio se veja obrigado a propor diversas execuções, em razão do caráter sucessivo da dívida.

 

Torna-se muito mais condizente, portanto, a possibilidade de que se inclua na execução as parcelas que vierem a vencer no curso da demanda, ainda mais tratando-se de parcelas de valor líquido, certo e de conhecimento do executado, o que afasta qualquer alegação de que estar-se-ia ferindo o contraditório e a ampla defesa.

 

Poupar o exequente de propor diversas execuções com o mesmo objetivo garante a aproximação do processo à sua necessidade social, bem como ajusta a norma processual à Constituição, honrando a celeridade processual nela prevista.

 

Por fim, importante ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça já definiu o objetivo com o qual a atividade judiciária deve se pautar:

 

Interpretação teleológica. A norma jurídica precisa ser interpretada teleologicamente, buscando sempre – porque aí sua finalidade – realizar solução de interesse social. Se assim não for, a atividade judiciária será ociosa, inútil, mera homenagem à tradição (STJ, 6.ª T., REsp 109796-MG, rel. Min. Luiz Vicente Cernicchiaro, v.u., j. 24.2.1997, DJU 19.5.1997, p.20697 – RSTJ 95/446).

 

 

DA JURISPRUDÊNCIA

 

Atualmente, já sob a vigência do novo Código de Processo Civil, pelo menos sete das doze Câmaras do Tribunal de Justiça de São Paulo competentes para o julgamento de ações relativas a condomínio edilício vêm aplicando em seus julgados entendimento pela possibilidade da execução das parcelas vincendas no curso da execução. Veja-se:

 

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – INCLUSÃO DE COTAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. Insurgência contra a decisão que indeferiu a inclusão, no pedido, de cotas condominiais vincendas, sob o fundamento de que o processo de execução funda-se em título de obrigação certa, líquida e exigível. É possível a inclusão, no curso da ação, das parcelas vincendas, até a data do efetivo pagamento, uma vez a obrigação em questão é de trato sucessivo, conforme autoriza expressamente o artigo 323 do novo Código de Processo Civil, de aplicação subsidiária ao processo de execução, por força do disposto no parágrafo único do artigo 771 do mesmo diploma processual civil. Medida que confere utilidade à nova regra processual e prestigia os princípios da celeridade, da economia e da efetividade do processo. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. Decisão reformada. Recurso de agravo provido.

 

(TJ-SP – AI: 21502289420168260000 SP 2150228-94.2016.8.26.0000, Relator: Marcondes D’Angelo, Data de Julgamento: 10/11/2016,  25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2016)

 

 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS – Art. 784, X, CPC – Legítima a inclusão das cotas vincendas e inadimplidas no curso do processo, até a efetiva satisfação do débito – Incapaz de desnaturar a certeza, liquidez e exigibilidade – Art. 786, parágrafo único, CPC – Considerado o real propósito que norteou a criação da Lei nº 13.105/2015 – Prestação jurisdicional em lapso temporal razoável – Celeridade e economia processual – Obrigação sucessiva e contínua – Aplicação subsidiária do art. 323, CPC, autorizada pelo parágrafo único do art. 771, CPC – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

 

(TJ-SP – AI: 21958950620168260000 SP 2195895-06.2016.8.26.0000, Relator: Ana Catarina Strauch, Data de Julgamento: 18/10/2016,  27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2016)

 

 

 

PROCESSUAL CIVIL – Ação de execução de título extrajudicial – Despesas condominiais – Decisão que determina a exclusão das cotas condominiais vincendas – Agravo interposto pelo exequente – Admissibilidade da utilização do processo de execução para obter a satisfação de crédito decorrente de obrigação de trato sucessivo – Possibilidade de o exequente se valer da regra do artigo 323 do Código de Processo Civil e pleitear o recebimento da quantia referente às vencidas no curso da execução – Agravo provido

 

(TJ-SP – AI: 22023447720168260000 SP 2202344-77.2016.8.26.0000, Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, Data de Julgamento: 19/10/2016, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 21/10/2016)

 

 

 

Agravo de Instrumento. Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Art. 784, X, do NCPC. Decisão que indefere a inclusão das parcelas vincendas. Insurgência acolhida. Possibilidade de inclusão das cotas condominiais vencidas e não pagas no curso do processo. Art. 786, parágrafo único, do NCPC. Providência que não é capaz de afastar a certeza, liquidez e exigibilidade do débito, privilegiando a celeridade e economia processual. Obrigação em prestações sucessivas, cujas vincendas deverão ser incluídas na condenação. Aplicação subsidiária do disposto no art. 323, autorizada pelo parágrafo único do art. 771, do novo diploma processual. Possibilidade. Decisão reformada. Recurso provido.

 

(TJ-SP – AI: 21491705620168260000 SP 2149170-56.2016.8.26.0000, Relator: Francisco Occhiuto Junior, Data de julgamento: 18/08/2016, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 19/08/2016)

 

 

 

Execução de título extrajudicial – despesas de condomínio – decisão que indeferiu pedido do exequente para que sejam incluídas na execução as cotas condominiais vincendas – não cabimento – aplicação subsidiária do art. 323 do CPC por se tratar de obrigação a ser cumprida em prestações sucessivas – princípios da efetividade e da celeridade processual – decisão reformada – agravo de instrumento provido.

 

(TJ-SP – AI: 21224358320168260000 – SP 2122435-83.2016.8.26.0000, Relator: Eros Piceli, Data de julgamento: 18/07/2016, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 20/07/2016)

 

 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS, NOS TERMOS DO ART. 323 DO ATUAL CPC. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA SUBSIDIÁRIA DO ART. 318, PARÁGRAFO ÚNICO, ART. 323, E ART. 771, PARÁGRAFO ÚNICO, DO ATUAL CPC. PROVIDENCIA QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA ECONOMIA E CELERIDADE PROCESSUAL, EVITANDO-SE O AJUIZAMENTO DE DIVERSAS EXECUÇÕES, SEM QUE, COM ISSO, REPRESENTE AFRONTA AO DIREITO DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA DO DEVEDOR.

 

(TJ-SP – AI: 21729450320168260000 SP 2172945-03.2016.8.26.0000, Relator: Cristina Zucchi, Data de julgamento: 28/09/2016, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 30/09/2016)

 

 

 

 

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO DAS COTAS VINCENDAS NO CURSO DO PROCESSO AO VALOR EXEQUENDO. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. ADMISSIBILIDADE.

 

As despesas condominiais vincendas e inadimplidas no curso do processo de execução devem ser incluídas no valor da dívida, por força dos art. 323 e 771, parágrafo único, do NCPC. Precedentes deste Tribunal de Justiça. Recurso provido.

 

(TJ-SP AI: 21501198020168260000 SP 2150119-80.2016.8.26.0000, Relator: Gilberto Leme, Data de julgamento: 13/09/2016, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 13/09/2016)

 

CONCLUSÃO

 

Sem dúvida, o assunto ainda é uma grande novidade para todos, de modo que não há como ser feita qualquer previsão de como a matéria será tratada nos tribunais pátrios.

 

Não obstante, acredita-se que, na eventualidade de prevalecer a tese aqui defendida, estaremos diante de um grande avanço não só em matéria processual, mas também para os condomínios, que sofrem cada vez mais com a inadimplência de seus condôminos.

[1] NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, pg. 1637.

[2] WAMBIER, Teresa Arruda Alvim. Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, pg. 1800.

[3] NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, pg. 1619

[4] DINIZ, Maria Helena. Compêndio de introdução à ciência do direito. 20ª ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2009, pg