Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso III, e o art. 10 da Lei n° 4.591/64 proíbem qualquer alteração na fachada do prédio. Tais dispositivos visam impedir modificações que impliquem prejuízo estético, impactando negativamente na harmonia do prédio. Dessa forma, para o condômino promover a modificação exige-se o quórum de unanimidade (art. 10, § 2º, da Lei 4.591/64).
Nesta seara, entra em discussão a questão das cortinas de vidro retráteis e se a colocação destas implicaria em alteração da fachada.
Sobre essa questão, o Município do Rio de Janeiro promulgou a Lei Complementar nº 145/2014 fixando as condições a serem observadas para o fechamento de varandas nas edificações residenciais, a fim de possibilitar proteção contra intempéries, tais como poeiras, barulhos, chuva, insetos, etc.
Sobre o tema, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro é consolidada no sentido de que a colocação de cortinas de vidro retráteis nas varandas de apartamentos não configura alteração de fachada, desde que: (i) não sejam fechadas do chão ao teto; (ii) sejam respeitadas as exigências legais (LC nº 145/2014); (iii) sejam observadas as disposições contidas na Súmula 384 do TJRJ; e (iv) possuam ART; e (v) cumpram os parâmetros das normas ABNT (ABNT NBR 16259:2014), a saber:
“(…) INSTALAÇÃO DE CORTINA DE VIDRO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DESTE TRIBUNAL. ENUNCIADO 384. 1 – A instalação das “cortinas de vidro” não importa em alteração de fachada do edifício, haja vista que não corresponde a fechamento ou envidraçamento definitivos de varanda do chão ao teto. 2 – Desta maneira, a utilização do sistema de envidraçamento retrátil de varandas não viola a legislação municipal. 3 – E nos termos do Enunciado 384 da Súmula de Jurisprudência deste Tribunal, sendo executada por profissional devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia – CREA, ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ, não configura obra a depender de licenciamento urbanístico, desde que não implique em transformação da varanda em um novo cômodo habitável da unidade. 4 – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.” (TJRJ – 0387728-76.2015.8.19.0001 – REMESSA NECESSARIA – Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA – Julgamento: 16/04/2019 – DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL)
Destaca-se, ainda, a recente a Lei complementar 198/2019 que tem por escopo disciplinar a elaboração de projetos, construção e modificação de edificações no Município do Rio de Janeiro, por agente particular ou público e, especificamente seu artigo 8º, §10º, o qual permite o fechamento das varandas ali disciplinadas, sem necessidade de licenciamento, desde que atendidos os requisitos da LC 145/2014, quais sejam: (I) painéis de vidro totalmente retráteis instalados sem esquadrias; (II) o fechamento da varanda não poderá resultar em aumento real da área da unidade, nem será admitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos compartimentos.
Vale ressaltar que a ABNT NBR 16259 exige que seja realizado cálculo estrutural de todo o edifício, a fim de se dispor da possibilidade de peso exato a ser acrescentado ao prédio, calculando a carga extra da cortina de vidro e o número de sacadas que a receberão, de modo a assegurar que a estrutura predial dispõe de condições necessárias para o projeto.
Outro ponto importante a saber sobre a instalação de cortina de vidro retrátil é se importaria em aumento de área para fins de acréscimo da cobrança de IPTU. Sobre tal tema a jurisprudência se consolida no sentido de que a vedação da varanda não compromete o cálculo do IPTU, uma vez que a área já é considerada para fins de cobrança, conforme previsto no Decreto 14.327/1995, em seu art. 20, inciso II. Vejamos:
CORTINA DE VIDRO. I.P.T.U. MAIS VALIA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA. Agravo de Instrumento. Ação civil pública. Deferimento de pleito de tutela antecipada para que o ente público suspenda a cobrança de “mais valia” dos imóveis que dispunham de varanda com cortina de vidro retrátil. Reiterados precedentes deste TJ/RJ, no sentido de que a instalação de cortina retrátil não induz aumento de área edificada, a justificar alteração na forma de cálculo do IPTU. Desnecessidade do exame da arguição de inconstitucionalidade da lei complementar que assim estabeleceu, para os fins e limites deste agravo. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ – 0009944-65.2016.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Des(a). JESSÉ TORRES PEREIRA JÚNIOR – Julgamento: 27/04/2016 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)
Portanto, o condômino que se enquadrar nas condições acima expostas, não necessita de autorização da assembleia, e tampouco está sujeito a aumento no valor do IPTU.
Diante disto, uma vez que não pode impedir, recomenda-se ao condomínio que regulamente, através de uma assembleia, a padronização da colocação das cortinas.
Escrito por Luis Arechavala e Ioná Cytrynbaum
Advogados do Escitório Arechavala Advogados
* Obras em condomínio é um dos temas do próximo Diálogos Jurídicos que vai ocorrer esta sexta-feira, 16 de agosto, na Av. Rio Branco, 257 – 2º andar.
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