Conforme preceitua o artigo 39 da Lei de locações (8.245/91), salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado. Contudo, no caso da garantia locatícia ser através de fiador, a responsabilidade deste somente se estende até a entrega das chaves, se no contrato houver previsão expressa nesse sentido. É o que preceitua a Súmula nº 134 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro e precedentes jurisprudenciais, in verbis:
SÚMULA 134/TJRJ. “Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim o anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei.”
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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA DOS FIADORES. CONTRATO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO DA LEI 8245/91. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 STJ. Fiador que continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. Ausência de pedido de exoneração da condição de fiador dos apelantes durante o período que o contrato vigorou por tempo indeterminado. (…) (TJRJ – 0033691-64.2009.8.19.0202 – APELAÇÃO – Des(a). CRISTINA TEREZA GAULIA – Julgamento: 23/07/2019 – QUINTA CÂMARA CÍVEL) – grifos nossos.
Estando o contrato por prazo indeterminado, ainda que haja cláusula expressa em contrato prevendo a extensão de sua responsabilidade até a entrega das chaves, pode o fiador se exonerar da fiança, desde que manifeste expressamente sua intenção mediante notificação resilitória. Este é o entendimento:
…) 2. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá ‘até a entrega das chaves’). 3. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida pela Lei nº 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante esse prazo, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. 4. No caso, o contrato foi firmado 5/FEV/2008, sendo anterior à vigência da Lei nº 12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório, o que existia. Súmula nº 83/STJ. (…) (AgInt nos EDcl no REsp 1559105/MG – Relator Ministro Luis Felipe Salomão. Julgamento: 16/11/2017. QUARTA TURMA – STJ) – grifamos.
Frisa-se que, uma vez notificado o locador da intenção de desoneração, os efeitos da fiança ainda permanecem durante 120 dias (art. 40, X, Lei 8.245/91).
Por fim, liberado o fiador, salienta-se que, o locador poderá exigir nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (§ único do artigo 40 da Lei do inquilinato), destacando-se que a falta de garantia enseja na possibilidade de despejo com liminar, na forma do art. 59, §1º, VI, da Lei.
Escrito por Luis Arechavala e Ioná Cytrynbaum
Advogados do Escritório Arechavala Advogados
